부동산 지상강좌(1)

제공 뉴욕한인부동산협회



지도강사:홍종학 윤국진 이영복

정리 : 양승현 홍보국장



부동산 지상강좌를 시작하면서



$$$$$$$$$$$$ 큰제목---부(富)를 쌓는 지름길…부동산

상식에서부터 전문지식까지



우선 뉴욕 중앙일보 부동산판에 지금까지 없었던 미국 부동산 지상강좌를 개설하기까지 노력해 준 담당자의 노고에 찬사를 보낸다.

부동산 지상강좌에서는 특정 전문가에게 산발적으로 의뢰해 게재하던 기존의 부동산 기사, 컬럼과 달리 부동산협회 차원에서 실시한 부동산시험 강의록을 중심으로 새롭게 수집한 정보와 내용을 종합적으로 정리해 소개할 예정이다.

오늘부터 연재되는 부동산 지상강좌는 부동산 전문가, 부동산에 관심이 있으나 평소 영어 독해력이 부족해 고급정보에 접하지 못한 일반 동포, 부동산 에이전트가 되기위해 시험을 준비하는 초입자들 모두에게 도움이 될 것이다.

특히 현재 뉴욕과 뉴저지에는 부동산 전문가를 양성하는 많은 학원들이 있는데 영어권의 젊은 세대를 제외하고는 정도의 차이는 있지만 대부분 영어에 어려움을 갖고 있는 실정이다. 법률적인 의미가 있는 부동산 전문용어를 짧은 영어로 이해한다는 것이 무리기 때문이다.

본 부동산협회에서는 작년 2002년 12월에 제7기 부동산인들을 배출했다. 또 금년에도 지난 5월부터 시작해 현재까지 부동산 강좌를 실시하고 있다.

지금까지 부동산협회의 강사로는 홍종학 초대회장, 이영복 현 5대회장, 윤국진 부동산전문가 등이 활동해 왔다. 이번 지상강좌는 이들 강사들이 주로 채택한 부동산분야의 기초적인 교재 “Modern Real Estate Practice In New York”에 들어있는 내용을 중심으로 작성됐다.

뉴욕과 뉴저지는 부동산법이 서로 다르지만 부동산 용어는 거의 같다.

따라서 본 지상강좌에서는 부동산인으로서 꼭 알아두어야 할 기초적이고 전문적인 용어를 주로 설명할 것이다.

독자들 위주로 풀어 엮자니 지루한 강의가 되기쉽고, 또 에이전트 시험을 위해 짧게 요점만 간추리자니 너무 전문적인 내용이 담길 것이기 때문에 중심을 잡으려 했다. 부동산시험 준비를 하는 분들에게, 또 기존 에이전트들에게 모두 도움이 됐으면 하는 마음이다. 또 신문 지상에 실리는 것인만큼 부동산분야에 관심 있는 독자들에게도 도움이 될 수 있도록 노력했다.

비록 부족하더라고 지상강좌를 보고 여러분들이 좋은 충고와 의견 주신다면 이 지면을 충실하게 엮어 나가는데 도움이 될것이다.



$$$$$$444 제목---



브로커는 부동산업체 소유주

에이전트는 브로커+고용인



1. 부동산 에이전트와 브로커



1980년대 중반부터 1990년대 중반까지 10여년동안 뉴욕과 뉴저지 뿐만 아니라 미 전국의 부동산 경기는 침체상태였다.

그러나 90년대 후반부터 일기 시작한 부동산붐으로 동포사회 내부에서는 많은 관심이 일었고 또 희비도 엇갈렸다.

미국에서는 부를 누리는 사람들 옆에는 항상 가까운 친구로 법률가, 회계사, 그리고 부동산업자가 가까이 있다는 말이 있다.

오늘부터 시작하는 부동산 지상강좌는 부동산 시험을 치려는 분에게는 지침서가 되고 독자들에게는 지식 또는 상식으로 잘 활용되길 바란다.

Realtors는 단어 그대로 부동산 중개인(공인 중개인)이다.

그러나 부동산 분야에서도 엄연히 Broker와 Salesperson으로 구별 된다.

대체로 주식회사 형태의 대표를 제외하고 Broker는 부동산업체 소유주를 말하고 Salesperson은 그와 함께 일하는 고용인이다. 또 한편으로는 Sales에 종사하는 Broker를 포함한 모든 사람을 Agent라고 한다. Agent란 단어 자체는 어느 특정 업계에서만 사용하는 말이 아니라 사업 분야에서 보편적으로 사용되는 말이다. 원래 뜻대로 풀자면 중개인을 말하는데 업계별로 약간씩 의미가 다르다.

예를 들어 보험업계에서도 Broker 또는 Agent란 말을 사용하지만 부동산업계에서는 Agent란 말속에 Broker와 Associate Broker, Salesperson이 모두 포함돼 있다.

또 MLS(다자리스팅서비스:Multiple Listing Service)나 DOS(주정부 부서:Dept of State)에서도 이러한 의미를 인정하고 관행적으로 사용하도록 권장하고 있다.

Associate Broker는 Broker 자격은 있지만 현재 Owner Broker에 의해 고용된 Salesperson이다.

부동산업계는 직분의 역할과 의무가 엄연하다.

또한 커미션의 배분도 다르다. 고객(Client)으로부터 받은 중개료를 Broker와 Salesperson은 서로 약속된 바에 따라 배분한다.

그러나 커미션은 대부분의 경우 Broker에 의해 계약된 바에 따라 배분된다. 부동산 전문인은 꾸준한 노력과 인내 그리고 성실로써 많은 고객을 확보하게 되면 성공한다.

특히 자신이 투여한 바에 따라 결과가 나오기 때문에 도전적인 사람들은 한번쯤 도전 할 만한 매력있는 업종 중에 하나다.

부동산 발람회 주제 발표 요지… 부동산의 구입요령



홍종학 (한미부동산 대표)



$$$ 큰제목--- 집살땐 요구액의 5∼10% 정도 깍아 흥정



$$$ 중간제목--- 부동산업자·변호사 의뢰 “결국은 최대 이익”

건축감정은 반드시 정식계약 이전에 하도록





1, 지역 선정



어떤 부동산을 구입하든 제일 중요한 것은 지역선정이다. 집은 자기 취미에 맞게 고치거나 꾸밀 수 있지만 주위 환경을 바꾼다는 것은 그리 쉬운 일이 아니기 때문이다.

지역을 선택하는데 여러가지 요소가 있겠지만 ▶자녀들의 교육문제와 환경, ▶직장과의 거리 및 교통관계, ▶지방세금(부동산세), ▶공원·도서관·오락시설의 유무, ▶이웃 주민들은 무엇을 하며 사는가, ▶소방서·경찰서 및 안전관계, ▶장마철과 눈올 때의 취약점, ▶앞으로의 전망 및 투자가치 등을 알아보고 그 지역에 오래 산 분들에게 묻는 것이 큰 도움이 된다.



2, 집의 크기와 모양



집의 크기는 다양하고 시대변천과 유행에 따라 새로운 모양이 나오기 마련이다. 집의 크기는 경제적 능력, 취미, 가족수에 알맞게 정하는 것이 바람직하다. 건축업자가 각 블록 단위로 동일하게 짓기도 하고 취미에 따라 맞춤집(Custom Build)도 있으나 지역의 도시계획 행정법에 따라 땅의 넓이, 건평 및 높이는 제한돼 있다.

대체로 집의 형태와 크기를 달리하더라도 3~4개의 침실, 2개의 화장실, 응접실, 식당 및 지하실로 돼있다.

집의 모양은 한국에서와 같이 외모에 따라 옛날형인 ‘콜로니아’, ‘잉글리쉬 튜도’, 삼각형 지붕모양의 ‘케이프 코드’, 최근형으로는 ‘랜치’, ‘하이랜치’, ‘스프렛트 레벨’, ‘타운하우스’,‘ 콘도미니엄’, ‘코압 아파트’ 등이 있다.

건축재료에 돌, 벽돌, 석회, 나무, 유리, 스투코, 알루미늄 등이 있으나 벽돌집이 견고하고 수명도 길며 비싸게 마련이다.

지하실은 방수 콘크리트 실내벽이 방화벽으로 돼 있는지 또 식수 배관 파이프는 놋쇠(Brass)인지 구리(Copper)인지, 연료비를 절약하기 위해 단열재가 돼있는지를 알아보는 것이 중요하다.

근래의 물가상승과 높은 건축비용으로 건축이 저조하고 새집은 값이 비싸다. 20~30년 된 집도 잘 짓고 가꾸어 놓은 집은 새집과 다를 바 없이 견고하다고 볼 수 있다.



3, 집을 물색하는 방법



지역신문의 광고를 보고 집주인과 직접 흥정을 할 수도 있고 아는 사람을 통하거나 부동산업자들에게 의뢰해 구입하기도 한다.

부동산을 마련하는 일은 시집 장가가는 일만큼 중요하다. 부동산 소개업이 장기간의 경험을 요하는 전문직이므로 신뢰할 수 있는 소개업자를 찾는 일이 현명하고 안전한 길이라 할 수 있다. 소개업자는 부동산 시장가격이나 그 지역 사정에 밝고 주택융자를 얻을 수 있도록 도와준다. 대체로 미국인들은 대부분 부동산소개업자를 통해 매매를 성립시키려 하고 또 이 과정에서 반드시 변호사에 의뢰한다.

소개업자 중에는 독자적으로 운영하는 이도 있고 리스팅을 확보하기 위해 각 지역 부동산협회에 가입하여 모든 리스팅을 공동으로 사용하는 이도 있다. 가능한 각 지역 부동산협회를 통해 다자리스팅서비스(Multiful Listing Service)에 가입하고 있는 부동산소개업자를 찾아가는 일이 무엇보다 중요하다. 거기에는 컴퓨터 시스템을 통해 수많은 리스트와 사진이 있고 또 매일 새로운 리스팅이 나오고, 팔려나간 기록을 항상 파악할 수 있기 때문이다.

집을 보는데 3년이 걸렸다는 동포도 있지만 이것은 시간낭비일 뿐만 아니라 집 가격에도 상당한 차질을 빚게 된다. 또 소개업자에게도 사고자 하는 지역, 부담능력 등 정확한 의사를 밝혀줘야만 필요한 부동산을 빠른 시간내에, 좋은 조건에 구입할 수 있다.



4, 집값 흥정과 가계약



마음에 드는 집이 나오면 흥정을 하게 된다. 미국시장에서 파는 상품들은 흥정없이 가격표대로 사고 팔고 있지만 집의 경우에는 한국에서와 같이 소개업자를 통해 깍아 내리고 올리고 하는 흥정과정을 거친다. 이 때 말로서 하는 것이 아니라 서면(written offer)으로 하는 것이 관례다. 이 때는 전체 가격의 1% 정도를 가계약금으로 첨부하여 흥정을 하는 것이 진지하고 유리하다.

집주인과 시장가격에 따라 깎고 올리는 차이는 다양하지만 일반적으로 요구액의 5~10% 정도 깎는 것으로 흥정이 된다.

집값이 결정되면 쌍방이 가계약서(Binder)에 서명하게 되고 셀러는 구입자로부터 가계약금(약 1%)을 받는다. 이것은 어디까지나 계약을 위한 기초작업으로 법적 구속력은 약하나 집매매에 있어서 매우 중요한 역할을 한다.

여기에는 부동산의 소재, 계약금과 주택융자 액수(mortgage)와 이자율, 상환기간, 소유권, 양도일 등이 기록된다. 이 때 집주인의 동산 중에서 어떤 것이 포함되고 안되는가를 명시함이 중요하다.

보통 부엌시설, 세탁기시설, 고정된 가구(fixture)는 자동으로 포함되며 그외의 것은 가능한한 자세한 내용을 기록하여 미리 결정해 두는 것이 계약 때 감정유발 없이 무난히 넘길 수 있다. 사소한 가구나 전등 하나 때문에 감정이 대립되고 계약이 깨진 경우도 있음을 유의할 필요가 있다.

가계약의 효력기간은 보통 7~15일 정도 되는데 이 기간 내에 정식계약을 하도록 돼있다. 만약 셀러가 마음을 바꾸면 바이어로부터 손해배상 소송을 받을 위험이 있고, 또 소개업자로부터 소개수수료 청구(full commission) 소송을 받을 위험이 있다. 그러므로 셀러는 가계약의 법적 구속을 받기 싫고, 또 더 좋은 조건의 오퍼를 받을 자유로운 기회를 가지려고 가계약없이 정식계약으로 넘어가자고 고집하는 경우가 있는데 이것은 바이어 입장으로 봤을 때 매우 불리하고 소개업자 또한 아무런 보장을 받을 수 없는 상태가 된다.



5, 집건축 감정(Engineering Inspection)



가계약이 성립되고 나면 변호사 선정은 물론 계약날짜가 잡혀지는데 건축감정은 정식계약 이전에 하도록 해야 한다. 건축감정 후 여러가지 고쳐야 할 점이 있으면 계약서에 반드시 명기하여 집주인으로 하여금 고쳐놓도록 할 수 있고 또 집 건축상 큰 잘못이 있으면 계약을 취소할 수도 있다.

그런데 시간이 없어 건축감정사를 부르지 않았더라도 기본적인 문제, 곧 지붕이 새든지, 보일러 고장, 배관시설 및 전기시설의 잘못 등은 셀러가 정상적인 상태로 고져줘야 한다.

또 여기서 주의해야 할 것은 건축감정사의 사소한 지적사항에 너무 겁을 먹어 계약을 취소하는 사태가 생각 외로 많이 일어나는데 이것은 매우 안타까운 일이다. 새로 지은 집도 검사를 하게되면 여러가지 지적사항이 나오기 마련이다. 또한 설사 20~30년된 집의 경우 많은 지적사항이 나오더라도 고치는 비용이 몇십달러에서 몇백달러에 불과한 경우가 대부분이다. 이 때문에 오랫동안 고생하여 결정한 집을 계약 취소한 후 다시 다른 집을 구하러 다녀도 찾지 못하는 경우가 많다. 따라서 감정사가 집 검사를 할 때 함께 따라가서 서로의 상의하도록 권하고 감정보고서를 변호사나 건축사와 상의하게끔 할 필요가 있다.

또 보일러실의 오래된 파이프 보온제에는 가끔 석면(asbesto)이 나오는 경우가 있고, 1978년 이전에 지은 집은 납성분 페인트가 있을 경우가 있기 때문에 면밀한 조사가 필요하다.

한편 시내에 있는 집의 경우 도시가스 보일러와 오일을 사용하는 경우가 많은데 여기에는 커다란 연료비 차이가 나지 않음을 알아야 할 것이고, 가스 쿠킹 스토브와 전기 쿠기 스토브에 있어서도 커다란 비용 차이가 없음을 주지할 필요가 있다.



6, 계약



가계약 후 1~2주일 이내 변호사 선정, 건축감정 후에 계약을 하는데 보통 셀러 변호사 사무실에 모여서 하는 것이 관례다. 계약금(earnest money)은 보통 전체 매매금액의 10%를 지불하는데 일반 개인체크를 사용해도 좋다. 이 계약금은 계약조건이 이행되고 소유권이 양도되는 날까지 셀러 변호사가 공탁구좌(escrow)에 보관하게 된다. 계약서 내용에는 가계약 때 이야기한 매매가격, 융자액수, 융자승인 날짜, 양도일, 동산의 포함여부, 상호간의 회피조항(Escape Clause), 도시계획 법규, 지역권(Easement) 등이 기재된다.

계약이 끝나면 은행융자 신청을 하게 되는데 보통 계약후 10일 이내에 나무기둥, 대들보의 벌레에 의한 부패상태를 명시하는 터마이트 리포트(Termite Report)도 하게 된다. 변호사는 소유권조사(Title Search)를 소유권조사 회사에 의뢰하여 그 집의 소유권 내력을 알아냄을 물론 여러가지 채무관계(Lien) 및 법적 문제를 조사하고 알려준다. 만약 가옥 건축내용이나 법적 허위사실이 드러나면 그 계약은 무효가 될 수 있음은 물론이다.



7, 벌레조사



건축감정은 계약전에 하는 것이 원칙이나 터마이트(termite:작은 흰나무벌레) 조사는 계약후 10일 내에 하는 것이 보통이다. 계약전 건축감정 때 함께 할 수 있으면 더욱 좋다. 오래된 목조건물에 흔히 나올 수 있고 육안으로 보기 힘든 경우가 있다. 터마이트 감정비용은 집 한채 당 평균 1백달러 정도다.

터마이트가 발견됐을 경우 건축감정 때와 마찬가지로 셀러가 소독해 줘야한다. 집 한채를 전부 소독하는 비용은 6백달러 내외고 일년 이상 보증할 수 있다는 터마이트 증서를 받아서 바이어에게 넘겨주도록 돼 있다. 집을 가지고 있는 분들은 몇년마다 한번씩 터마이트 조사를 해보는 것이 좋다.



8, 소유권 양도(Closing)



계약한 날로부터 두달후 쯤 양도일(Closing Date)을 잡는데 물론 은행융자가 나오고 소유권 및 여러가지 법적조사가 끝나고 계약위반 사항이 나오지 않아야 클로징을 할 수 있다.

6면‘구입요령’으로 계속⇒

클로징은 은행융자를 할 경우 융자은행 사무실에서 하는데 이 때 쌍방 변호사는 물론 은행측 변호사, 소유권 보증회사의 대표(변호사)가 반드시 나와야 하기 때문에 보통 평일 근무시간에 한다.

이때 셀러와 바이어간에 주고 받아야할 잔금 지불, 대차계산(Closing Statement)을 하게 된다. 즉 1년이나 분기별로 내는 부동산세, 상하수도세, 보험료, 매월 계산되는 전기 가스 렌트수입, 오일탱크와 오일량 등을 계산해 잔금을 치른다. 계산이 끝나면 쌍방이 서명하고 집소유권(Deed) 및 기타 관계된 서류와 열쇠를 받고 집을 인수하게 된다. 이 때 반드시 알아둬야 할 점은 다음과 같다.

◇ 클로징 날짜 며칠 전에 반드시 사고자 하는 집을 확인해야 한다. 건축감정후 두달 이상 지났기 때문에 여러가지 고장이 발생할 수 있고 또 남겨두기로 한 동산이 없어지는 경우도 있기 때문이다. 이러한 사실이 발견되면 클로징할 때 계약상 고쳐줘야 할 부분의 비용이나 동산가격을 결정해 잔금에서 공제할 수 있다.

잔금은 보증수표(Certified Check)나 뱅크체크(Bank Check) 또는 머니오더(Money Order) 등으로 주어야 한다. 그렇지 않으면 클로징이 연기된다. 일반체크도 10장 정도 지참하고 나와야 사소한 여러가지 지불에 사용할 수 있다.

◇ 셀러는 집에 관계된 각종 서류 곧 건물용도규정 증서(Certificate of Occupancy), 지적도(Survey)를 비롯해 시설물의 보증서, 집보수 보증서 등을 바이어에게 넘겨줘야 한다. 바이어는 이같은 서류를 변호사에게 넘겨주더라도 반드시 사본 한부씩을 받아 반드시 보관해야 한다.

중요한 집문서(Deed), 모기지 증서, 채권 등의 원본은 소유권 회사에서 가져가 등기를 마친 후 변호사를 통해 한달반 후 우편으로 온다. 모든 서류를 변호사에게 맡겨 둔 후 그 변호사가 사망하고 나서 집을 파는 경우도 종종 있다. 이 때를 대비해서라도 집에 관련된 모든 서류는 챙겨서 보관해야 한다.

◇ 집 화재보험 액수는 융자회사(은행)의 융자허가서(Commitment Letter)에 보험액수를 얼마 이상 들어야 한다고 규정이 돼있고 또 보험중개인도 융자회사와 상의한 후 보험증서를 만들어야 한다. 은행에 따라 보험회사의 어떤 보험증서(Policy)를 인정하지 않아서 다시 만드는 경우도 있다.

화재보험은 먼저 집주인이 갖고 있던 것을 보험금이 싸다고 인수하는 경우도 있으나 집값의 변화로 보험액수의 차이 및 내용의 변화 등으로 맞지 않으므로 새로 보험을 드는 것이 바람직하다. 보험가입은 은행 클로징 날짜가 결정되면 일주일 전 쯤 준비해야 하고 융자은행에 알려주어야 한다.



9, 집의 증축문제



집을 산 후 차고나 현관, 방 등을 증축하는 경우가 있는데 이때 반드시 관할 관청에 가서 건축허가(Building Permit)를 받아야 한다. 건축규정은 도시나 타운이 건축법(Building Code)으로 만들어 놓는데 이를 위반했을 경우 돈과 시간을 들여 증축한 건물이나 시설을 허물어야 하는 상황이 되기도 한다. 융자회사도 이 사실을 알면 취소요구를 할 것이고 또 후일 집을 팔 때 이를 해결하지 않으면 양도가 이뤄지지 않는 경우도 있다.

투자목적의 부동산이나 집을 장만할 때 지극히 신중해야 하기 때문에 변호사, 공인회계사 등 집을 사고 판 경험이 있는 전문가들의 도움이 필요하다. 또한 바이어나 셀러는 이들의 경험과 조언을 토대로 불필요한 감정유발없이 평화롭게 집을 사고 팔 수 있도록 노력해야 한다.(끝)

 

부동산 박람회 주제 발표 요지… 주택보험과 건물보험

송정훈 (Allstate 종합보험)



$$$$$$$ 큰제목--- 꼭 전문가와 상의, 충분한 액수 가입해야



$$$$$$ 중간제목--- 주택보험, 가장좋은 약관 택하도록

건물보험 액수, 대체비용이 일반적



1,주택 보험



일반적으로 주택보험은 자동차보험이나 건물 또는 사업체보험과 마찬가지로 재산과 책임에 관한 보험이 함께 모여 구성되는 종합보험이다. 주택보험은 주택의 건물과 부속 건조물, 세간과 개인 소유물 등을 화재 및 기타 원인으로 발생한 손실을 보상해 주는 보험(Property coverage)과 타인에게 손실을 끼쳤을 때 법적인 소송에 대한 책임을 보상해주는 보험(Liability coverage)으로 크게 분류 할 수 있다.

◇ 재산에 대한 보험(Property coverages)

▶ CoverageA:주택 건물-Dwelling

▶ Coverage B: 부속 건조물-차고나 창고 등

▶ Coverage C:세간과 개인 소유물-가구, 가전제품, 옷 등등. 단, 귀중품(보석, 밍크 코트등)은 보상액수가 적으므로 별도로 보험에 추가 비용을 내고 추가시켜야한다. 현금은 아주 적은 금액만 보상받는다.

▶ Coverage D: 손실을 당해 주택에 거주 못 할 경우에 들어가는 추가 비용- 호텔비, 식비등 이러한 Coverage는 다음과 같은 원인으로부터 손실을 입었을 경우 보상해 준다.(Perils〓 Cause of loss) 화재 및 번개, 폭풍우와 우박, 연기, 폭발, 폭동, 낙하 물질, 연기, 도난, 눈이나 얼음의 무게, 갑작스러운 파열이나 누출 등 위험에 대하여 보험에 가입한다.

그러나 모든 위험으로부터 보상을 받는 것은 아니고 예외 조항들이 약관에 있다. 중요한 예외 조항은 홍수(빗물), 지진, 전쟁, 방사능피해 등이 있으며 이 외에도 몇 가지 예외 조항들이 있으므로 보험 약관을 참조하여야 한다.

◇ 상해보험(Liability coverages)

▶ Coverage E: 개인적 책임- 예:집에 방문한 손님이 혹은 지나가는 행인이 넘어져 다쳐서 소송을 할 경우

▶ Coverage F: 의료비용배상- 예:집에 방문한 손님이 다쳐서 병원비용이 필요할 경우.

이상의 Coverage는 각각 그 한도액이 정해져 있으므로 충분하게 가입하는 것이 좋다.



A, 주택보험의 종류

HO-1(Basic), HO-2(Broad), HO-3(Special)는 주택 소유주가 가입하는 보험이며, HO-4는 아파트 세입자 또는 Co-Op 주인이 가입하는 보험이고, HO-6는 Condo 주인이 가입하는 보험이다. HO-1,2,3 주택보험은 주인이 그 집에 거주하는 경우에만 가입 할 수 있다.

남에게 세를 주는 경우에는 Landlord Policy를 구입하여야 하며, 만약 영업을 위한 사무실이나 가게가 있을 경우에는 상업용 건물 보험에 가입하여야만 보상을 받을 수 있다.



B, 보험가입 가치 결정

보험에 가입하는 가치는 대개 다음과 같이 구분 할 수 있다.

▶ A. Market price(시장 가격-시중에서 실제로 거래되는 가격)

▶ B. Actual cash value(ACV-현재 기준 실질 현금가치〓대체비용-감가 상각비용)

▶ C. Replacement cost(대체비용-원상 복귀시키는 실질적인 비용)

주택보험에서는 대체비용으로 보험에 가입할 것을 추천한다. 왜냐하면 현재와 같이 부동산 가격이 높을 때는 건물을 복구 할 수 비용만 보험에 가입하면 보험료를 절약 할 수 있기 때문이기도 하며, 실제 보험회사에서 요구하는 것도 대체비용만 가입하기를 원하고 있다.

물론 은행 융자 때문에 필요 이상의 보험 가입액이 필요 할 수도 있다. 건물의 대체비용은 감정사의 감정서(은행 융자시 반드시 필요함)를 참조 하거나, 각 보험사의 대체비용 계산방식을 따르면 된다. 그리고 주택 보험이 해마다 건축비용의 인상(인플레이션)에 따른 자동보험가입액수 조정장치가 되어 있는 보험인지를 반드시 확인 해 두어야 한다. 이 장치가 되어 있지 않으면 몇 년 되지 않아서 집을 다시 지을 수 있는 비용이 불충분해지기 때문이다.

한편 주택보험의 보험료는 보험가입액수, 손실원인의 범위, 주거지역, 건물구조, 건축연도, 공제 액수등에 따라 정해진다. 보험가입액수가 많으면 당연히 보험료는 높아진다. 더 많은 손실원인으로부터 보험에 가입되길 원한다면 또한 보험료는 높아지게 된다.

주거지역에 따른 화재율이나 범죄율에 따라서 보험료는 차등 적용된다. 벽돌집이 목조로 된 집보다 보험료가 저렴하다. 10년 이내의 새집은 보험료 할인 혜택이 있고, 도난과 화재 경보 장치가 있어도 할인을 받을 수 있으며 공제액이 높을수록 보험료가 내려간다.

회사에 따라서는 55세 이상일 경우 은퇴자에게 주는 할인 혜택도 있다. 요새는 많은 회사들이 시속 100 mph 이상의 허리케인 공제액을 5% 또는 7%등으로 따로 정하는데 이러한 태풍이 뉴욕에 마지막으로 온 것이 1938년이라고 하니까 별로 걱정할 문제는 아닌 듯 하다.

주택보험에 가입 할 때는 가능한 한 그 회사에서 제공하는 가장 좋은 보험약관에 가입하는 것을 권한다. 가격 차이가 나긴 하지만 가장 많은 자금을 들여 장기간 거주할 목적으로 구입한 주택에 문제가 생겼을 때 그래도 좋은 회사와 좋은 보험이 보호해 줄 수 있기 때문이다. 또한 주택보험에 연관되는 보험으로는 다음과 같은 것이 있다.

▶ 생명보험- 유사시에 모게지를 상환 할 수 있는 액수를 생명보험에 가입해 두는 것이 좋다.

▶ 자동차 보험 한도액 인상- 주택을 구입하면 그만큼 재산이 많아지므로 책임보험의 한도액을 올리는 것이 현명한 일이다.

최근에는 한인 동포들도 50∼60만불 짜리 이상 1백만불 이상의 주택을 구입하곤 하는데 이런 동포들은 필히 자동차보험과 주택보험 위에 Personal Umbrella Policy를 더 구입할 필요가 있다.



2, 건물보험



건물보험도 크게 보면 주택보험과 같은 개념으로 이해하면 된다. 건물 소유주가 소유하고 있는 건물(Building)을 화재, 폭발, 벼락, 허리케인을 포함한 폭풍우, 폭동 등과 같은 각종 재해요소로부터 보호 할 수 있는 화재보험과 건물을 상대로 제기 될 수 있는 각종 소송으로부터 보호받기 위해 가입하는 상해보험(Liability)으로 구분된다.

건물보험은 결국 일정액의 보험료를 보험회사에 지급하고 재해위험요소(Risk)를 보험회사로 전가시키는 재해위험요소관리(Risk Management)라고 할 수 있다. 우리는 보통 건물 보험이라고 하면 본 건물구조만 생각하기 쉬운데 실제로는 해당건물에 영구적으로 부속되어 있는 시설물들(배기 시설, 냉방 시설 등등)도 포함된다.

건물보험의 보험료를 결정하는 중요한 요소가 4가지가 있다.

◇ 첫째, 건물화재와 상해의 보상범위(Coverage)를 얼마로 할 것인가에 따라 보험료가 달라지는데, 이 두 요소 중에 하나만을 가입하면 Mono Line이라고 하고, 이를 함께 가입하면 Package라고 한다.

◇ 둘째, 가입하고자 하는 보험의 유형에 따라서 보험료가 결정되는데 Basic form은 화재, 폭발, 폭풍, 연기, 비행물체나 차량충돌, 폭동 등과 같은 기본적인 위험요소로부터 보호되며, Broad form은 Basic form과 유리파손, 모든 공중 낙하물, 눈이나 얼음무게, 스프링클러나 난방장치에서 갑자기 새어나온 물 손실 등을 포함하며, Special form은 몇 가지 위험요소를 제외한 다른 모든 위험요소로부터 보호된다.

◇ 셋째, 건물의 유형, 즉 벽돌건물인가 혹은 목재건물인가 또는 방화벽시설이 되어 있느냐에 따라서 보험료가 달라진다.

◇ 넷째, 건물의 크기(면적)에 따라서 보험료가 달라진다. 즉 Square Footage와 아파트 건물의 경우는 전체 가구 수도 보험료에 영향을 미친다.

따라서 위와 같은 정확한 정보가 있어야 보험회사에서 정확한 보험료를 산정 할 수 있다. 건물화재보험 가입시 문제가 되는 것 중에 하나가 얼마만큼의 보험가입액수를 정하느냐가 항상 가입자와 보험회사간에 문제가 된다. 이미 주택보험에서 다루었듯이 대체비용(Replacement cost)으로 하면 가장 좋겠지만, 건물보험에서는 Co-insurance 라는 개념을 적용시킨다.

건물대체비용의 최소한 몇 %는 보험에 가입해야 그만큼은 보상해준다는 개념이다. 예를 들어 가장 보편적으로 사용되는 80% Co-insurance란 10만달러의 대체비용 중 80%인 8만달러의 보험에 가입하여야만 전소가 되었을 경우 8만달러를 보험회사로부터 보상받고, 나머지 2만달러는 가입자가 부담하게 된다. 그런데 만약 6만달러만 가입하여 불이 나서 손실액이 6만달러일 경우 실제로는 4만5천달러밖에 보상받지 못하게 된다. 이 계산방법은 현재 보험가입액수(6만달러)를 가입해야할 액수(8만달러)로 나누어 손실액(6만달러)에 곱하면 보상액이 나온다.

결국 보험 가입 시 보험료를 줄이기 위해 적정의 보험에 가입하지 않았을 경우 충분한 보상을 받지 못한다는 것을 뜻한다. 따라서 건물보험에 가입할 때는 면허와 신용을 가진 보험전문가와 잘 상의하여 귀중한 재산을 보호하여야 한다.

지난 몇 년 간에도 신문지상을 통해 동포가 운영하는 점포나 건물에 몇 번의 화재가 발생하여 손해를 많이 입었음에도 불구하고 아직도 제대로 보험에 가입하지 않고 있음을 볼 때에 보험인의 한사람으로 안타깝게 생각한다.

문의:(718)353-3500

 

부동산 박람회 주제 발표 요지… 주택수리 공사는 어떻게 해야 하나(성공적인 주택수리를 위한 가이드)

허종구 (뉴욕한인건설협회장·Hoscon Construction Corp.대표)



$$$$$$$$$ 큰제목-- 공사대금, 일 진척따라 적절히 분할해야



$$$44 중간제목--- 공사비 20% 내외 추가비용 예상 바람직

수리회사의 경력·보험 가입등 철저 점검





지난 2년 동안은 연방정부가 주도하는 저이자정책으로 많은 사람들에게 부동산 매입을 할수 있는 기회를 주어 실제로 많은 동포들이 주거용 주택, 혹은 투자용 부동산을 구입했다. 어떤 분들은 주택을 팔기 전에 수리를 끝내고 매매하는 경우도 있지만 주택 수리를 하지 않은 상태(AS IS)로 매매를 하는 경우도 상당히 많은 것으로 알고 있다.

대개 이런 경우는 주택매입자가 매입을 한 후 자기들의 취향 또는 필요에 따라 수리를 하는 경우가 대부분이다. 이렇게 주택구입 후 수리를 계획하고 있는 많은 동포들을 위하여 성공적인 주택수리를 위한 단계적 가이드를 다음과 같이 준비해 보았다.



◇ 공사계획 및 자금준비

주택수리 범위를 결정한다. 예를 들면 전체적인 미장(Beautification) 작업만 할 것인가, 혹은 화장실등 가구를 전부 새것으로 교체할 것인가를 먼저 결정하는가 하는 식이다. 또 여기에 카펫도 제거하고 마루로 깔것인지, 혹은 1층짜리 원 훼밀리(One Family) 집을 2층으로 증축하여 투 훼밀리(Two Family)로 할 것인지 등등 본인들의 취향과 필요에 의하여 범위를 결정한다.

물론 주택수리 범위에 따라 공사비용은 많이 달라지게 될 것이다. 소요되는 자금, 또는 공사비는 전문가의 조언을 받아 예산을 책정하되 수리공사 도중에 계획 또는 범위가 늘어나는 경우가 많이 있기 때문에 기본예산 외에 20% 내외의 추가 비용을 책정하여 두면 추가공사나 예기치 않은 상황으로 공사비가 늘어나도 크게 당황하지 않고 진행할 수가 있다.



◇ 설계사 및 건축업자 선정

주택수리공사는 원칙적으로 뉴욕시 건축과로부터 승인받은 설계도와 공사허가서를 준비해야 한다. 그러므로 소비자들이 첫번째 해야 할 일은 설계사를 선정하는 일이다. 현재 뉴욕일원에는 면허를 소지한 동포 설계사들이 여렷이 활동하고 있으니 업소록을 참조하거나 건설협회에 문의하시면 안내해 줄 것이다.

공사허가서는 NYC 건축과로부터 설계도에 대한 승인은 받은 후 소비자가 선정한 건축업자가 공사 허가 신청서를 제출하면 소정기일이 지난 후 공사허가서를 발급받게 된다.

물론 소비자가 선정한 건축업자, 또는 회사는 NYC 건축과에서 요구하는 직원상해보험, 일반책임보험, 불구보험 등을 확보하고 NYC 소비자보호국이 발행하는 주택수리업 면허(Home Improvement Contractor License)와 주택수리 판매인 면허(Home Improvement Sales person License)를 소지한 업체이어야 한다.

설계사 혹은 건축회사를 선정할 때는 다음과 같은 기준을 가지고 심사하여 결정하도록 한다.

1)회사 소개서, 2)고객 추천서, 3)면허증 사본, 4)보험증서 사본, 5)건설협회 또는 소비자보호국에 불평신고 사례여부 확인 등등을 제출받아 결정한다.



◇ 설계용역 및 공사계약에 대하여1) 설계용역 : 설계사의 선정이 끝나면 선정된 설계사와 계약을 함에 있어 다음과 같은 내용을 꼭 점검하고 이해한 후 서명하여야 한다. 설계용역의 범위를 명확하게 기록한다. 예를 들면, 설계용역비를 저렴하게 하는 조건으로 공사허가서를 취득하는데 필요한 기본설계만을 할 것인지, 아니면 인테리어 디자인을 포함한 상세한 공사시방서(Specification)까지 준비하여 주는 Full Scale의 설계로 할 것인지 등등, 상세한 부분까지 숙지한 뒤에 결정하여야 한다.

2) 공사계약 : 통상적으로 공사계약은 건축업자가 계약서를 준비하기도 하고 미국 건축가 협회에서 제정한 AIA 서식을 이용하기도 한다. 어떤 것을 채택하든지간에 다음과 같은 내용은 꼭 기록이 되어야 한다.(별첨, 견본계약서, 해약통지서 참조) 계약서 내용 중 가장 중요한 부분은 계약내용의 상세한 기록과 공사대금 지불 일정에 관한 부분이다. 특히 공사대금 지불 일정은 공사 진척 상황에 따라서 적절하게 분할 지불해야 한다. 요즈음 일부 업자들이나 소비자들은 비상식적인 지불방식을 채택하고 있는 경우가 있다. 예를 들면 계약서 서명시 공사비 30%~40%, 중도금 30%, 잔금 30% 등으로 계약하는 경우인데 상당히 문제가 있는 지불방식이므로 이러한 계약은 지양하도록 하여야 한다.

물론 공사의 성격과 상황에 따라서 위의 방식대로 할수도 있겠으나 가능하면 계약금은 10%-20% 이상은 넘지 않는 것이 바람직하다.(상세한 내용은 세미나 시간에 강의할 예정임)



◇ 공사시작에서 완공까지

이제 설계사 선정과 건축회사 선정을 끝내고 계약도 완료하였다. 다음에 취할 단계는 다음과 같다.

1) 설계도 승인 및 공사허가서 취득이다. 뉴욕시 건축과로부터 설계도 승인을 취득하여야 하고 건축회사는 공사허가서를 신청하여야 한다. 단 모든 공사는 공사허가서를 발급받기 전에는 절대로 시작해서는 안된다. 위반시에는 E.C.B.(Environment Control Board) Violation을 받게 되며, 벌금 및 불필요한 시간을 소모해야 하며 공사도 중지 당하게 된다.

2) 뉴욕시 건축과로부터 공사허가서를 취득한 후에는 건축회사는 공사를 시작하여도 된다. 단 공사 시작전에 해당 건축회사로부터 일반 책임, 상해보험, 불구보험 등 보험증서(Insurance Certificate)를 제출 받아 확인한 후 공사 시작을 허락해야 한다.

3) 공사 진척에 따른 분할 중도금 지급

보통 주택수리공사는 소비자와 건축회사, 또는 건축업자간에 체결한 계약 내용대로 쌍방이 양심적으로 이해하고 공사가 진전되어지면 공사에 대한 분쟁이 없이 잘 끝나는 경우도 있지만, 계약서 내용대로 쌍방이 지켜야 할 의무를 지키지 않았을 때는 자연히 분쟁이 생기게 마련이다.

그러므로 가능하면 공사 계획 및 초기단계부터 자격과 경험이 있는 건축공정관리사의 도움을 받아 매 공정마다, 혹은 분할 중도금 지급때마다 공사 진척에 따른 평가를 받아 양측이 모두 도움을 받을 수 있는 공사 공정관리 또는 감리서비스를 받기를 권고한다.

(건설협회는 소비자 또는 건축회사를 위한 분쟁 중재 서비스를 언제든지 필요에 따라 받을 수 있게 준비하고 있다)

4) 공사시방서(Specification)

공사시방서는 설계사가 준비한 것을 사용하는 경우도 있으나 소규모 주택수리 공사에서는 대개 소비자와 건축 업자가 합의하여 선택하는 방식을 많이 쓰고 있는데 소비자에게 권고하고 싶은 내용은 가급적 이 부분은 소비자가 철저히 준비하면 공사비 절감, 공기단축 등등 모든 면에서 절약할 수 있다. 그러기 위해서는 소비자가 직접 자재상을 방문하여 모든 마감재 및 플러밍 기구 또는 설비 등등을 선택하여 시공업자로 하여금 설치하게 하면 불필요한 분쟁 및 시간낭비를 예방할수 있다.

5) 최종 잔금 지불시기

통상적으로 공사대금의 10% 정도는 모든 공사가 계약 내용대로 완공한 후에 지급하도록 하는 것이 바람직하다.

6) 공사의 품질 보증

공사의 규모나 성격에 따라 다르지만 쌍방이 합의할 수 있는 범위에서의 공사품질 보증 내용을 계약서상에 꼭 챙기도록 할 것이다.

7) 각 분야별 최종검사를 마치고 나면 죄종 C.O. 인스펙션은 신청하여 인스펙션을 통과하면 수정입주증명을 발급받게 된다.

이상으로 간략하게 소비자를 위한 주택수리 공사에 대한 가이드를 기술해 보았다. 미비한 점도 많이 있는 것 같고 설명이 더 필요한 부분이 있지만 그런 부분은 세미나 시간에 보완하기로 하겠다.

알려드릴 사항은 뉴욕한인건설협회에서는 작년에도 소비자 교육 세미나를 실시하였는데 예상외로 소수의 참가자들만 강의를 수강한 사례가 있었다. 바라기는 이번 세미나에 많은 분들이 참석하여 좋은 경험을 하게 되기를 바란다. 또한 현재 건설협회에서는 주택수리 공사 중 발생한 분쟁에 대하여 중재 서비스를 제공하고 있으니 많은 이용을 하시기를 바란다.

문의:(718) 445-2328

 

부동산 박람회 주제 발표 요약…주택과 상업 건물의 건축설계 및 공사

이해진 건축사



$$$$$$$$$ 큰제목-- 업체선정 기준은 경력과 신뢰도

$$$ 중간제목---설계는 예술창작행위, 주위와 조화 중요

설계변경은 반드시 공사전 허가 받아야





건축 설계는 정해진 위치에 건축 법규에 맞추어 건축주가 원하는 용도의 건물을 지을수 있도록 라이센스 건축사가 도면을 만드는 것이다. 이것을 건축 설계 도면이라고 한다.

이것은 건축사의 일이지만 그 행위를 일 또는 금전적인 관계에 얽매어 설계라고 한다면 그것은 이미 작품의 진위를 잃어 버린 것이라고 할수 있겠다. 건축 설계는 일이 아니고 예술 작품을 만드는 것이기에 시간과 돈(설계비)을 비교하여 설계를 하여서는 안된다.

멋있는 건축물을 만들기 위해서는 아픈 창조의 고통의 시간을 가져야 한다. 기발함과 경건한 작품, 중요한 작품이 시작될 때 몇번이고 잠에서 깨어 스케치를 하는 등 좋은 건축 작품을 만들기 위해 노력한다.

정해진 시간에 구애받지 않고 자유롭고 감각적으로 작품에 임할 때 비로소 제법 인식받을 수 있는 건축 설계가 나온다고 할 수 있겠다.



◇ 업체 선정 주의할 점

건축 공사는 그 설계를 현장에서 건축 구조와 시공을 실시하는 것인데 좋은 건축 회사를 만나는 것이 대단히 중요하다. 건축 회사는 보험과 라이센스가 있어야 하면서도 더욱 중요한 것은 그 건축 회사의 경력과 신뢰도다.

공사자는 감리자의 감리를 따라서 일처리를 하는 것이 중요하며 만일 공사중 설계의 변경을 요하게 되면 사전에 건축주와 상의하여 건축사에게 통보하여 빌딩국으로 부터 변경허가를 받아 공사에 착수하는게 수순이다.

간혹 사전에 통보없이 공사를 완료해 놓고 설계 변경을 요구하는 경우가 있는데 이런 경우에 건축 법규에 맞지 않아 다시 공사를 해야하는 일이 발생하곤 한다.

건축 회사를 선정할 때는 그 회사의 그동안의 건축 경력과 건축주들의 리스트, 보험 소지 여부(보통 workers compensation, disability and libility) 등 가능한 한 필수 요소를 갖춘 회사가 좋을 것이고, 때론 공사했던 현장을 직접 확인해 보는 것도 좋은 방법이라고 하겠다.

참고로 뉴욕시 5개 보로의 빌딩국은 상업 건물이나 3 family 이상의 아파트를 공사할 때는 라이선스는 없어도 보험만 소지하고 있으면 된다.



◇ 건물의 환경 유의해야

상업용 건물이나 주택을 구입 또는 렌트할 때 주위 환경을 잘 고려해야 하는것은 필수인데 주변 환경의 이점을 최대한 활용하여 설계를 하는 것도 그 사업체의 번영과 발전에 지대한 영향을 끼친다고 할 수 있다.

만일 자동차의 왕래가 많은 고속도로 주변이라면 창문의 위치와 건물 평면의 구상이 중요시 된다.

또한 사람들이 빈번히 왕래하는 지역에 스토어를 오픈한다면 건물 앞 도로가 굉장히 중요하며 코너 건물일 경우 평면과 입면을 잘 꾸밀수 있어서 좋은 스토어를 만들어 낼 수 있다.

주택의 경우 산이 많은 곳은 연못이나 강을 중심으로 건물을 위치 시키는게 좋고 거꾸로 넓은 바다가 있는 곳이라면 산이나 나무를 중심으로 설계를 하여 너무 한곳에 치중하지 않도록 편안한 구성을 해야한다.

건물은 그 자체로서의 부동산이 아니라 인간과 자연을 연결하는 매개체 역할을 한다.

주변의 경관은 수려하지만 건물이 그 자연 경관과 어울리지 않는다면 그것을 보는 사람들이나 그 건물에 사는 사람은 편안한 마음을 가질 수 없을 것이다.

자연 보호나 건물의 피해를 막기 위해 나무나 잔디를 심고 또한 담장의 높이를 낮게하여 교통 사고의 위험이나 주위 미관을 해치지 않는 것도 중요하다.

뉴욕 환경청이 빌딩국과 더불어 모든 위해하고 안전치 않은 위반 건물을 단속하는 이유도 건물과 환경의 관계가 우리의 건강과 안전에 직접적인 연관이 있기 때문이다.

건축 설계나 건축 공사의 기본은 인간을 생각하는 안전에서 비롯되어야 한다. 훗날 안전하지 못한 건물에서 생활을 한다고 해보자.

그 건축물이 아무리 멋이 있고 값어치가 있다해도 그 속에서 생활하는 사람들의 마음은 항상 불안할 것이다.

인간과 건물과 환경이 조화롭고 안전하게 삼각 관계를 이룰 때 비로소 그 건축물은 제 자리를 차지하고 있다고 할 수 있겠다.



◇ 규정 위반시 대처 방안

한가지 부가할 것은 주택과 스토어가 건축법 등을 위반했을 때 어떻게 대처하는가 하는 것이다.

위반이 발견됐을 때 주택은 3만3만8천불까지, 스토어는 10만불까지도 벌금을 내고 심한 경우 업소가 폐쇄되기도 한다.

벌금의 액수는 공사비 그리고 위험에 비례해서 결정된다.

그러나 법원에 출두할 때 건축사를 선정해서 문제를 고치려하고 있다는 진정 편지를 지참하면 벌금도 적어지고 또 기각도 받을 수 있다.

문의:(718)461-9100, (212)962-6331.

 

부동산 박람회 주제 발표 요지…융자란 무엇인가

곽환 베스트모기지 사장



$$$$$$ 큰 제목--- 융자기준은 크레딧, 다운페이, 소득, 자산

미리 크레딧 점검, 틀렸거나 불리한 것 정정



1. 크레딧

크레딧은 FICO 점수로 표시되며 3대 Credit Bureau인 Equifax, Experian, Trans Union의 중간 점수를 사용한다. 점수가 어떤 기준으로 산출되는지, 어떻게 하면 점수를 올릴수 있는지, 그리고 연채, 콜렉션 등의 기록 교정 방법을 알아본다.



2. 융자의 4대 요소

주택융자를 기준으로 융자 신청 방법과 융자심사 방법에 대해 알아본다.

융자심사의 4대 요소는 Credit, LTV, Income, Asset인데, 융자 심사 조건을 예를 들며 공부할 수 있다. 융자 받기전 자신의 크레딧(Credit) 을 점검하여 연체나 콜렉션, 또는 엉뚱한 기록이 없는지를 알아봐야 하며, 다운페이(LTV)도 최소 20% 정도는 준비되어야 원하는 프로그램을 좋은 조건으로 융자받을수 있다. 소득(Income)의 증빙서류에 따라 Full Doc, Low Doc, No Doc 의 프로그램으로 들어갈수 있고, 자산(Asset)도 크로징 비용뿐만 아니라 추가로 월 페이먼트의 6개월 분 정도를 더 준비하여야 한다. 특히 현금 위주의 한인들이므로 은행구좌의 2개월 평균 잔액이 가끔 문제가 되며, 한국서 돈을 부쳐올 때도 각별한 증빙 보완이 필요하다.



3. 융자 프로그램

융자 프로그램에는 ^이자율의 변동에 따라 고정과 변동, ^상환 기간에 따라 15년과 30년, ^융자 금액에 따라 컨포밍과 점보, ^목적에 따라 구매융자와 재융자, ^그리고 담보 순위에 따라 1차 융자와 홈에퀴티론 등으로 나누어 지는데 각각의 특징 그리고 장단점을 비교 알아본다.

재융자는 일반적으로 이자율이 1% 이상 차이가 나야 하는데, 목적에 따라 단순 이자율과 기간을 바꾸는 RATE & TERM 재융자와 케쉬아웃 (Cash-Out) 재융자로 나누는데 각각의 특징을 비교해보고 또한 홈에퀴티론의 장단점에 대해서도 알아본다.



4. 재융자

실제의 예를 통해 재융자 득실 계산도 해본다.



5. 융자 비용

융자 비용은 순수 클로징 비용과 에스크로 비용으로 나뉘는데 이에 관한 연방법규와 실제 비용을 알아본다. 이외에도 브로커에 내는 포인트(Point)가 있으며 뉴욕 클로징의 경우 은행 변호사 비용과 모기지세 (뉴욕시 1.75%, 뉴욕 주 0.75%)가 추가로 들어간다.



6. 모기지 쇼핑

모기지 쇼핑 요령을 실례를 들어가며 배울수 있는데 은행보다 브로커가 나은 이유, 브로커 선택요령, 클로징 비용과 수수료, 전화 쇼핑 방법, 크레딧 미리 점검 방법, 포인트 협상 및 다운페이 준비 요령, 그리고 증빙서류 준비 방법에 대해 설명한다. 융자 신청자의 알권리와 관련, 법이 정하는 소비자 보호 규정에 대해 설명한다. 특히 비용과 융자파기권에 대해 배운다.



7. 최근 금리 동향

최근 이자율 동향과 관련, 지난 6월 하순부터 오르기 시작한 모기지 이율의 과거 현재와 미래를 분석하고, 45년 이래 사상 최저 이자율을 어떻게 이용할 것인가, 락인 방법에 대해 알아본다.

문의:(201) 214-3300

이메일:kwakpro@yahoo.com

 

부동산 발람회 주제 발표 요지…부동산 거래시 변호사의 역할과 세금

박요한 변호사



$$$$ 큰제목-- 상대방 변호사는 적이 아니라 동참자



$$$$$ 중간제목--50만불 이하땐 뉴욕시 양도세 1%

주거용 스쿨택스 평균 면세율 27%



변호사의 역할



부동산 매매 과정에서 변호사의 역할은 고객의 권익을 보호하면서, 위험성, 장기적인 경제부담, closing 비용 등을 고객에게 설명하고, 계약서 조항에 따라 한정된 기간 내에 closing을 달성하는 데 있다. 이를 위해 고객, 부동산 중개인, 상대편 변호사와 끊임없이 협상 및 설득을 통하여 계약 조건들을 정립하고 필요한 서류를 확보한다.

이런 의미에서 상대편 변호사와 중개인을 적으로 생각하기 보다는 deal을 이루게 하는 동참자로 생각하여 원활한 관계와 대화를 유지해야 한다. 또한 변호사는 매매 계약을 체결한 이후에도 고객과 중개인에게 진행상황을 알려주면서 그들의 불안감을 해소시켜 주어야 한다.

가끔 한인들의 부동산거래가 파기되는 경우가 있는데, 그 이유는 주로 계약 체결이 지연되는 기간 동안 고객의 심정이 변화되거나, 변호사가 자기고객을 보호하기 위해 과대한 계약 조건을 제기 하기 때문이다.

매수인(buyer)의 변호사는 계약을 체결하기 전에 매물에 관한 기본적인 서류를 확보한다. 중개인으로부터 fact sheet, binder, multiple listing 광고 사본 등을 요구하여 조건들이 사실인지 점검한다. 간혹 multiple listing에 나와있는 부동산세가 현실보다 적게 기록되어 있는 경우가 있기 때문에 실제적인 세금을 해당 관할 세무서에 연락하여 정확한 부동산세를 확인하여 매수인(buyer)에게 장기적인 경제부담을 설명해 준다. 또한 관할 세무서가 책정한 그 금액에 그전부터 밀려있는 세가 포함되어 있는지 확인하여, closing 때 정확한 adjustment를 해야 한다.

간혹 binder의 법적 효력에 대해 고객들이 질문하는데, 계약 조건들이 binder에 상세하게 기술되어 있으면 있을수록 그 binder의 집행 효력이 높아진다고 보면 된다.

매매계약서는 주로 매도인(seller)의 변호사가 작성하여 매수인(buyer)의 변호사에게 보내지는데 계약서에 서명하기 전에 매수인(buyer)에게 Home Inspection을 하게 한다. 매수인(buyer)의 변호사는 계약서의 조건들을 상세히 점검하게 된다. 매매가격, 부동산의 주소, 매수인(buyer)의 이름 등이 정확한지를 점검한다. Mortgage Contingency 조항이 있는지를 점검하고 Mortgage Commitment 받는 기간을 상대쪽과 협상하여 여유있게 기간을 정한다. 매수인(buyer)이 주택, 혹은 상용 건물을 처음으로 구입할 때에는 좋은 조건의 융자를 받는데 시간이 걸리므로, Mortgage Commitment를 받는 기간을 좀 더 길게 잡는다.

매수인(buyer)의 변호사는 매도인(seller)의 변호사에게 Certificate of Occupancy, Survey 등을 요구하여 허가된 건물인지 확인한다. 특별히 Certificate of Occupancy를 당장 받을 수 없을 시에는 계약서에 부동산이 법적인 주택임을 보증하고, 거기에 대한 C.O.가 있음을 보증하는 조항을 반드시 첨부한다. 특별히 상용 건물인 경우에는 전기세, water bill 등을 받아보고, 임대인(tenant)이 있는 경우 임대 계약서 등을 요구하여 임대 기간 및 조건들을 점검하여 투자적인 가치, 그리고 매매시 임대인의 권리 조항들이 있는지를 점검한다.

매매 계약이 체결되면 매수인(buyer)의 변호사는 Title Report를 주문하여 부동산에 lien, judgment, mortgage 유무와 매도인(seller)의 소유권에 문제가 없는지 확인한다. 동시에 매도인(seller)의 변호사는 Mortgage Payoff Letter를 은행으로 부터 미리 받고, 양도증서 (deed)를 준비하며, 뉴욕주와 시 혹은 관할지역의 양도 세금보고서 양식을 미리 작성한다.

Closing 때에 매도인(seller)의 변호사가 위의 준비한 서류를 제출하고, 매수인(buyer)의 변호사가 점검하면, closer가 문서들을 거둬서 뉴욕시 5개 보로는 City Registrar’s Office 에, 그리고 Nassau, Suffolk 등 기타 지역은 그 지역 County Clerk’s Office 에 양도증서(deed)를 등기한다. 이 때 뉴욕시와 뉴욕주 부동산 양도세 보고서에 매도인(seller)과 매수인(buyer)이 서명을 하고 공증을 받아 세금과 함께 접수한다. 주거용 주택인 경우 주택에 Smoker Alarm System이 있다는 진술서와 함께 접수한다.



부동산에 관한 세금들



1) 부동산 양도세 (Real Property Transfer Tax)

부동산 매매시 양도세(Transfer Tax)를 고려해야 하는데 매물이 위치한 뉴욕시 혹은 county에 지불하는 지방 양도세(Local Transfer Tax)와 뉴욕주 양도세(New York State Transfer Tax)가 있다.

현재 주거용 주택(1-2-3 Family Residential), 콘도, 혹은 코압의 매매가격이 50만달러 이하인 경우 뉴욕시 양도세는 매매가격의 1%를 매도인(seller)이 매도후 30일 이내로 지불하게 되어있고, 매매가격이 50만달러, 혹은 그 이상인 경우에는 1.425%를 지불하게 되어있다. 한편 상용 건물인 경우 매매가격이 50만달러, 혹은 그 이하일 경우 뉴욕시 양도세 1.425%를 지불하고 매매가격이 50만달러 이상인 경우에는 2.625%를 각각 매도인(seller)이 지불해야 한다.

위의 양도세는 closing 때 closer가 수급해서 필요한 서류들과 함께 등기를 접수하게 된다. Suffolk county의 경우, 지역마다 지방 양도세가 다소 차이가 있다.

한편 뉴욕주 양도세는 매도인(seller)이 매매가격의 0.4%를 매도후 30일 이내에 지불하게 되어있다. 매매가격이 1백만달러, 혹은 그 이상인 경우에는 위의 양도세 외에 매수인(buyer)이 매매가격의 1%인 Mansion Tax를 뉴욕주에 지불해야 한다.

2) 부동산세(Real Property Taxes)

부동산을 소유하면서 부담해야할 부동산세를 고려해야하는데 뉴욕주에서는 부동산의 가치와 그 부동산이 위치하고 있는 군, 시, 학군에 따라 세금을 책정한다. 지역마다 세금적용기간과 납부일이 다소 차이가 있다.

부동산을 주거지용으로 사용하는 소유주는 뉴욕주가 관장하는 Star(School Tax Relief) Program원서를 해당군에 신청하여 School Tax를 일부 면제 받을 수 있는데, 현재 집 소유주들은 평균적으로 세금의 27%를 면제받고 있다.

3) 양도 소득세(Gain Tax)

양도소득세는 매도인(seller)이 매도할 가격과 구매한 가격의 차액에서 생기는 소득에 대해 지불해야할 세금으로서, 뉴욕주와 연방 세금 양도 소득세(Capital Gains Tax)로 구분된다. 그러나 이 양도소득세는 매도인(seller)이 부동산을 지난 5년동안의 기간중 2년 이상 주거지용으로 사용해 왔을 때, 부부인 경우 양도소득의 50만달러까지 세금 면제 혜택을 받을 수 있다. 또한 미래에 주택 매매시 2년마다 똑같은 면제 혜택을 받을 수 있다. 이와같이 부동산 구매자는 부동산 양도세 뿐만아니라, Mortgage 은행이 앞으로 낼 부동산세 몇 달 분을 closing때 미리 escrow로 수금하기 때문에, closing 비용을 미리 고려해야 한다. 이 비용은 대략 매입하고자 하는 부동산 가격의 4~5% 정도로 예상하면 된다.

문의:(718)461-9111

 

 

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부동산 지상강좌(2회)



Agent의 정의와 유형.



Broker와 함께 일하는 Agent, 즉 Associate Broker와 Salesperson은 Independent- Contractor(독자 계약인)다. 독자 계약인이란 부로커와 고용관계를 떠나 독자적인 자유계약 관계를 말한다.

Agent란 어떤 사람의 이권을 대신하여 권한을 위임받고 일 해주는 사람이다. 다시 말하자면 어떤 비지니스를 집행하거나 또는 위임을 받고 관리를 책임진 사람을 말한다. Agent(중개인)란 역할로 볼 때 부동산의 경우 Broker, Associate Broker(NJ-Broker Salesperson) 그리고 Salesperson 모두가 Agent다.

그러나 Agent란 법률적으로 주어진 조건에 따라 정의가 다르다. 다음 장에서 자세히 설명하겠지만 그 유형으로는 Universal Agent, general Agent, Special Agent로 구분되고 있다. Agent의 유형으로 볼 때 부동산 Agent는 의뢰인이 고용한 Special Agent다. Special Agent란 의뢰인이 원하는 상세한 사항을 적극적으로 비지니스나 특별한 거래(예를 들면 특정 부동산)를 통해 의뢰인의 권한을 위임받아 임무를 수행하는 사람이다.



Special Agent is authorized to represent the principal in one specific transaction or business activity under detailed instructions. A real estate broker is usually a special agent. A real estate broker is usually a special agent. In the case of real estate, it is a relationship between licensees and buyers, sellers, landlords or tenants. If hired by a seller, the broker‘s duty is limited to finding a ready, willing and able buyer for the property. If hired by the buyer, the broker’s duty is limited to finding a suitable property for the buyer .



◇살 능력과 의지, 준비가 되어 있는 구매자= 부동산업의 경우, 중개인과 구매인, 판매인, 집주인, 차용인 사이에 관계가 이뤄진다. 브로커는 Seller, Buyer, Landlord, tenant를 위해 Agent 역할을 할 수 있다 (대체로 모든 Agent들은Seller를 위해 일한다). 그러므로 Agent들은 Seller를 위해 일할때는 Seller Agent가 되고 Buyer를 위해 일할 때는 Buyer Agent가 되는 것이다.

따라서 그들은 각자 고객을 위해 맡은 바 일을 하는데 제한을 받게 되고 특별한 의무와 책임이 따른다. 브로커는 모든 부동산 거래에 있어서 고객을 위해 Salesperson과 함께 연대책임을 지게 된다. 이런 책임을 Vicarious Liability라고 한다.



◇Salesperson은 독자 계약인= 누구나 소정의 교육을 받은 후 Salesperson 시험에 통과하면 자격증을 딴다. 그러면 브로커에 소속돼 자유 독자 계약인이 되면 브로커와 세일즈퍼슨 관계가 된다. 여기서 우선 되는 것은 서로간의 책임과 의무 뿐 아니라 커미션 문제가 따르게 마련이다.

처음에는 뭐가 뭔지 모르고, 배우는 입장이라 커미션에 별로 신경을 쓰지 않지만 시간이 가고 경험을 쌓인 후에는 커미션 문제로 회사를 옮겨 다니는 Agent들도 생긴다.

일반 사무직이나 특수 직업을 가지고 고용된 사람과 달리 부동산업의 경우 브로커와 계약에 의해 비율이 정해진다. 만일 Salesperson에 의해 거래가 이뤄질 경우 커미션은 먼저 브로커 회사에 입금된 뒤 후에 브로커에 의해 Salesperson에게 배분된다.

브로커와 세일즈퍼슨의 커미션 배분은 대개 Salesperson이 처음 시작할 때는 50% 대 50%으로 나누는 경우가 많다. 수개월이 지나 경험이 쌓이면 60% 대 40%로 변한다. 자세한 배분 문제는 다음으로 미룬다. 아무튼 브로커와 Salesperson은 서로간의 계약에 의해 퍼센트가 정해진다. 세일즈퍼슨은 풀 타임이든 또는 파트 타임이든 간에 서로의 관계가 이루어지는 자유(독자)계약인(Independent-Contractor)이다.



$$$$$$$$$$$$ 박스

다음은 앞으로 진행될 부동산 지상강좌의 전체 내용이다.



1. Law of Agency -부동산 중개 법

2. Agency and Real Estate Brokerage -대리권과 부동산 중개업.

3. Estates and Interests -부동산 과 소유지분

4. Liens and Easements -금전채권(저당권)과 지역권

5. Deeds -소유권 증서

6. Leases -임대차 계약서

7. Contracts -계약

8. Real Estate Financing -부동산 금융(융자)

9. Closing and Closing Costs -거래완료 와 비용

10. Valuation -가치추정

11. Human Right and Fair Housing-공정 주택 거래 밎 주거권리

12. Land use -토지 이용밎 사용

13. Construction -건축

14. Environmental issues -환경문제

15. 간추린 주요용어

16. 실제시험 예상문제집

 

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[부동산 지상강좌](3회)



클라이언트(Client)와 커스터머(Customer)의 구별



$$$$$$$$$ 중간제목

클라이언트--의뢰인〓 중개인을 고용하는 개인

커스터머--구매자〓 매물 사려는 잠재적 구매자



지금까지 2회에 걸쳐 부동산 Agent의 정의와 유형을 간략하게 설명했다. 부동산 Agent는 Special Agent로 브로커를 포함한 모든 Salespeople를 말하며 Associate Broker를 포함한 Salesperson들은 독자계약인(Independent Contractor)이다. 또한 브로커는 함께 일하는 모든 Salespeople과 함께 Seller와 Buyer에 대해 부동산상의 특정임무를 대행함으로서 연대책임(Vicarious Liability)이 있음을 밝혔다.

부동산 중개업 중에서 Agency Law와 Brokerage, License Law가 가장 중요시되는 것도 바로 도덕성과 법률적으로 그 책임이 중개인에게 가장 중요하기 때문이다. 이것은 부동산 Agent들에게 사실상 전과목이라 해도 과언이다. 왜냐하면 DOS에서 실시하는 Broker 시험 출제에서도 전체문제의 20~30%가 출제되고 있기 때문이다. 독자들도 눈 여겨 보길 바란다.



다음의 용어는 Agency의 형성과정과 전체적인 Law of Agency를 이해하는데 꼭 필요한 용어다.

▶Agency-the fiduciary relationship between the principal and the agent.

의뢰인과 중개인 사이의 긴밀한 관계를 통해 이루어지는 중개행위를 말한다.

▶Principal-the individual who hires and delegates to the agent the responsibility of representing his or her interests.

Client와 같이 의뢰인이란 뜻으로 같은 의뢰인 자신의 권리를 대신해 그 책임을 중개인에게 위임하는 사람. (예: Seller와 Agent와의 관계에서 Seller를 말함)

▶Fiduciary-the relationship of trust and confidence to the principal between the agent and the principal.

중개인과 의뢰인과의 사이에서, 중개인이 의뢰인에게 믿음과 신임(비밀)을 지킬수 있는 긴밀한 신뢰의 관계를 말한다.



클라이언트(Client)와 커스터머(Customer)의 차이



우리말 영어 사전을 보면 쉽게 구별되지 않는 단어다. Client는 소송(변호) 의뢰인. 고객. 단골손님. Customer는 (가게의) 손님. 고객. 단골. Principal은 의뢰인이다.

그러나 용어의 참뜻은 다음과 같다. Client란 Principal(의뢰인)을 말한다.

Principal이란 개념은 의뢰인 자신이 대가성을 가지고 어떤 자신의 권리 행위를 위해 Agent에게 일을 위임하는(시키는) 사람을 말한다.

Customer는 중개인과의 의뢰관계를 떠나 제 3자의 입장에 있는 사람이다. 부동산 중개업 현장에서 실례를 든다면 Agent가 Seller(판매자)와 Listing Agreement contract를 맺은 상태가 되면 Seller Agent가 된다. 커미션과 관련해서는 Seller가 Client이며 Buyer(구매자)는 Customer인 것이다.

그러나 어떤 Agent가 Buyer로부터 커미션과 관련된 Agreement를 맺은 상태, 곧 Buyer Agent가 되면 Buyer가 Client가 되는 것이며 자기와 관계되지 않은 제3자, 즉 Seller는 반대로 Customer가 되는 것이다. 간단히 표현하자면 Agent 입장에서 대가성과 연관된 사람을 Client라 하고, 커미션과 관련이 되지 않는 제3자를 Customer로 보면 된다.

Agent가 Office 안에 있는데 어떤 손님이 Office 안으로 들어왔다고 하면 그 손님은 Client 또는 Customer 중의 한사람이 될 것이다. 따라서 Client란 단어는 Agent 입장에서는 Client와 Customer를 구별해 사용해야 할 것이고, 일반적으로 상점을 운영하시는 분들은 단골손님을 상대로 하게 되므로 주로 Customer(잠재적인 구매자)로 사용하면 된다.



Client〓Principal

the individual who hires and delegates to the againt the responsibility of representing his or her interests. The principal who employs the broker may be a seller, a prospective buyer, an owner who wishes to lease property or someone seeking property to rent.

to the against the responsibility...책임을 지는, 다하여/against ... 다하여, ...을 배경으로/of representing his or her interests...(Client〓Principal) 신탁인의 권리를 대신해/hires and delegates...위임하고 고용하는...

의뢰인이란 자기의 권리를 대신하여 책임을 지우고 일을 시키는 사람, 즉 중개인을 위임 고용하는 개인을 말한다. 고용하는 사람은 부동산을 팔려고 하는 판매인 일수도 있고, 잠재적으로 예견되는 구매인 일수도 있으며, 리스를 주려는 부동산의 주인 일수도 있으며, 부동산을 빌리려 하는 사람일 수도 있다.



The broker acts as the agent of the principal, who usually compensates the broker with a commission or fee for having successfully performed the service for which the broker was employed. Generally, that service is to procure a prospective purchaser, seller, lessor or lessee, who is ready, willing and able to enter into a contract. The principal is also known as the client.

compensates...보수, 배상/Commission or fee...사례금과 보수(수수료)/performed...(임무 등을) 실행하다. 수행하다/procure...입수하다. 찾다/Prospective purchaser...예견되는, 잠재적인 구매자/lessor...임대인(집주인)/lessee...임차인(세든 사람).

의뢰인을 위해 일하는 브로커는 의뢰인에게 고용돼 부탁한 서비스를 성공적으로 수행함으로써 수수료나 사례금을 받는다. 일반적으로 그러한 서비스는 계약을 하려는 준비, 의지, 능력이 있는 임대인이나 임차인, 판매자, 잠재적인 구매자에게서 입수한다. 신탁인은 Client로 알려져 있다.



Customer-잠재적인 구매자. the third party with whom the agent deals on behalf of the principal. A potential buyer of real estate; should not be confused with a property seller(i.e., listing broker‘s client).

커스터머-의뢰인 편에서 일을 하는 중개인과 관계없는 제3자를 말한다. 즉, 카스토머란 소유물을 팔고자 하는 판매인과 달리 잠재적인 구매자를 말한다.

on behalf-....편에서, ...대신하여/ the third party -제3자. 제3자란 나와 너가 아닌 제3자. 예를 들어 법원에 고소를 했을 때 제3자에 의한 판결이란 바로 법원에 의한 판결인 것이다./A potential buyer-잠재적인/confused-혼동하다. 헷갈리게 하다/A property seller-소유물 판매인. 재산 판매자.


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부동산 지상강좌(6)

재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학. 윤국진. 이영복

정리: 양승현



$$$$$ 중간제목--- 중계료 6% 지키는 것이 쌍방간 이익

중개인 성공요인은 성실·책임감·노력





<부동산 중개인의 책임과 의무>



셀러가 유념해야할 중개인과 중개료



이번 주는 Agent(중개인)의 책임과 의무의 실례를 들면서 성공한 진정한 Agent의 경우와 고객의 심리를 이용하여 Listing Agreement를 결정적인 순간에 따고 보자는 중개인들의 경우를 공개하며 교과서 중심으로 중개인의 책임과 의무를 설명하겠다.

부동산 Agent들의 생명줄은 두말할 것도 없이 Commission이다. 부동산 중개료는 유수한 부동산 회사의 경우 아직도 회사 차원에서 6%를 고수하고 있다고 하지만 여타 회사와의 경쟁으로 인해 매매액수의 5% 내외로 보면 무리가 없을 줄로 안다. 예를 들어 수천만불의 고액 매물을 놓고 Seller와 Broker사이에 1~2%도 OK되는 일은 바로 중개료 액수가 높아지기 때문에 중개료 조정이 가능하다고 보는 것이다. 따라서 Seller는 중개인과 처음 만났을 때 자기의 매물에 대한 가격감정과 팔려졌을 경우 중개료에 대해 분명히 밝히고 계약서에 명시해야 할 것이다.

두번째 Seller의 입장에서 중개료가 Listng Agent에게 기준(6%) 이하로 책정될 경우 MLS 즉 Sub-Agency에 약 2.5%의 수수료를 주고 나면 진작 Listing Agency는 열심히 일하고도 남는 것이 없기 때문에 중개인들은 이런 경우 의뢰인을 위해 최선을 다하지 못할 수도 있는 것이다. 특히 Seller가 매물을 팔고자(구할 때) 할 때 조심할 사항은 고객을 우선 잡고 보자는 심산으로 팔고자 하는 매물에 대해 중개료를 받지 않겠다고 선심을 쓰며 Listing Agreement를 받아 내려는 Agent는 부동산 시장을 교란시킬 뿐더러 Seller에게 막대한 손해를 줄 가능성이 있음으로 처음부터 경계해야 될 것이다.



◇양심적인 중개인과 Listing Agreement를 맺도록

Seller의 심리는 자기의 매물에 대해 높은 가격을 받기를 원하고 또한 중개료에 대해서도 대체로 인색하다면 공감할 것이다. Seller(판매인)는 Listing Agreement(매물위탁판매계약)에 들어가기 직전까지 여러 중개인과 만나게된다. 진정한 Agent 같으면 매물감정도 정확하게 말해 준다.

매물의 가치는 주위의 매물환경과 그때의 가격상승 추세에 따라 시세가 좌우되기 때문에 정상적인 감정에 의해 그 매물이 시장에 나온다면 쉽게 구매자를 찾을 수 있다.

그러나 Seller의 속성을 너무나 잘 아는 어떤 Agent들은 무조건 높은 액수를 불러 Seller의 마음을 사로잡아 끝내는 Listing Agreement를 따내는 것이다. 즉 Agent와의 경쟁에서 이기고 보자는 속셈이 것 같다. 이것도 하나의 비결일테지만 업계에서 성공한 Agent로 평가를 받으려면 이런 부도덕적 행위를 해선 안 된다고 18년의 고참 P씨는 열변을 토한다.

성공한 Agent들의 이야기를 들어보면 Client에 대해 진정한 책임과 의무를 다하며, Customer에 대해서는 공평하게 대우를 해 줄 때 그 Customer는 틀림없이 언젠가는 자기의 Client로 다가올 것이다.

부동산 중개인은 의뢰인에게 줄 가장 확실한 장점으로 특별한 노련미와 전문기술을 가지고 있다. 하지만 만일 의뢰인도 의뢰인의 최고의 권리를 중개인에게 행사하도록 하지 않는다면 그런 Agency 관계는 의미가 없는 것이다. 이밖에 중개인이 갖추어야할 의무와 책임은 잠시 다음으로 미루고 여기 기존 인물을 소개한다.



◇성공한 중개인 인물소개

우리 주위에는 부동산 중개인으로서 성공한 분들이 많이 있는 것으로 알고 있다. 그러나 오늘 소개하는 이분 역시 부동산 불황이 막 시작되던 80년대 중반부터 90년대 중반까지 10여년간 부동산 시장을 지킨 산증인인 셈이다. 사실 이 기간은 부동산 시장의 공백 상태로 부동산 중개인들이 거의 딴 직장을 찾아 떠나버린 시기라 해도 과언이 아닐 것이다.

이분은 부동산 성공의 3대요소인 신념, 건강한 육체, 꾸준한 노력을 실천한 주인공이다. Long Island의 D지역에서 현재까지 십수년을 부동산 중개인으로 자리를 지킨 P씨는 평범한 가정 부인이 라고 자기 자신을 소개하며 남다르다면 꾸준한 인내와 고객에 대한 성실성과 책임감, 그리고 쏟아지는 수많은 정보시장의 변화를 지켜보면서 고객에 대한 배려를 잊지 않았다고 한다. 즉 그는 Marketing, Knowledge, Education에 남보다 많은 노력을 해왔음을 알 수 있다. 그는 지금도 각종 세미나 등에 시간을 할애하면서 중개인으로서 남다른 노력을 기울이고 있다. 그 결과 그가 만난 고객들은 그를 다시 찾았고 지금까지 그가 거래를 시킨 집만도 무려 3백여채라고 하니 일주일에 한채 꼴로 집을 사고 판 셈이다.

부동산 중개인은 고객과의 거래를 한번으로 끝내는 상행위가 아닌 것이 분명하다. 강의를 하는 이영복 회장도 이 분만큼은 부동산 중개인으로서 최고의 인격과 실력 그리고 자질을 가진 분의 한 사람이라고 극찬한다. 그가 말한 대로라면 그의 고객은 아마 영원히 그의 곁을 떠나지 않을 것이다. 이런 분들을 생각하며 다음으로 의뢰인에 대한 신탁의무를 열거한다.

〈계속〉

연락처:골드브리지부동산

917-579-2050



▲ 지난주 주택 등 부동산을 빨리 팔려면 “오픈 리스팅이 유리”라고 나갔는데 이는 “불리”로 정정돼야 한다. 부동산을 가장 빨리 팔려면 MLS가 가장 유리하기 때문이다. 즉 빨리 팔려면 Open Listing(지정 중개인이 없는 매물) 보다는 지정 중개인과 정식계약(Listing Agreement)을 맺어 그들로 하여금 직접매매 또는 MLS(Sub-Agency의역할/매물위탁판매 협동조합)에 내어놓아야 빨리 팔 수 있다.

 

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부동산 지상강좌 ( 7 )

재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학. 윤국진. 이영복

정리: 양승현



지금까지 지상강좌를 통해 부동산 Agent는 Special Agent며 Agency(대리행위)의 형성과정, 지난 주는 Listing Agreements(매물위탁판매계약)의 종류와 Listing agency의 매물을 팔아주는 Co-Broker, Salesperson, MLS 등 기타 경로를 통한 Subagency를 소개했다.

매매과정에서의 Closing Table에서 Seller가 고용한 Listing Agent도 대가를 받게되고 Seller의 Subagent도 일한 대가를 받게된다. 즉 Seller의 Subagent로서 또는 Listing Broker의 Broker‘s Agent로서, 경우에 따라 Buyer를 구해오는 또 다른 회사의 브로커 역시 보상을 받게 된다.

브로커는 의뢰인의 중개인으로서 면허를 가지고 일하는 Agent다. 따라서 주어진 의무를 다 함으로서 그에 따른 대가를 받는 것이다. Salesperson이나 associate Broker가 중개행위를 해도 대가(커미션)는 소속 Broker의 이름으로 받는 것이다. 따라서 모든 Salesperson의 행동범위는 브로커의 소관 아래 수행되며 모든 Agent의 행동은 Broker의 책임 하에 이루어진다. 이것을 Vicarious liability(바이케리어스 라이어빌리티)고 한다. 여기서 꼭 염두에 둘 것은 Seller의 Subagent, broker’s agent들은 꼭 Listing Agent를 통해 모든 정보를 얻어야하며 Seller와 직접 만나보려는 행위와 더욱이 Name card를 돌리는 행위는 Listing Agent에게 부담을 주는 행위이므로 삼가 해야 할 것이다.



◇ Client에 대한 의무와 책임

브로커는 높은 수준의 임무와 도덕적 규범을 가져야 하고, 또는 법적으로 위반이라고 판단되는 대리행위 관계 계약을 거절할 권리를 가지고 있다. 부동산 중개업과 관련해 브로커들은 의뢰인에게 의무를 다하며 숙련되고 정직하게 의뢰자의 지시를 따라야 한다. 따라서 중개인의 신용 관계는 의뢰인에게 믿음, 비밀보장의 긴밀한 관계가 있는 것이다.

만약 브로커가 Seller를 대신한다면 Seller에게 적당하고 현실적인 가격에 도달하도록 끊임없는 배려와 능숙한 솜씨, 영향을 줄 수 있는 실질적인 사실, 그리고 이 모든 것들을 잘 설명하여 Seller가 서명하도록 올바르게 인도해야 할 것이다. 그래야만 그 매물은 시장에서 좋은 반응을 보일 것이며 집 구경, 즉 선전에 있어서도 구매자들의 가격 제의에 있어서 그 상황과 조건을 평가하는데 도움을 줄 것이다.

예를 들자면 브로커가 Listing Agreement(위탁판매계약서)를 받고 2~3일 후에 집을 팔았다고 가정 해보자. Seller가 처음에는 빨리 팔린 것에 대해 만족하지만 결과적으로 브로커가 너무 낮은 가격으로 팔았다는 사실을 알게 된다. Seller는 또한 자기 집 근방에 몇달 전에 팔린 쇼핑센터가 인가되었다는 사실을 알게된다. 8개월후에 샤핑센타가 완성되었을 때 그 부동산은 그이상의 가치가 뛸 것이 뻔하다.

브로커는 새로 생기는 쇼핑세터에 대한 정보도 없었고 그 근방에 대해 전문정보가 부족했던 것에 대해 Seller로부터 불평 불만을 받게된다. 또한 판매계약서에는 Seller가 이해할 수 없는 몆 가지 조건이 있었다. Seller는 브로커에게 그 조건에 대해 물어 보았지만, 브로커는 그 점에 대해 중요시하지 않았다. 지금 Seller는 그 조건이 매우 중요했고 자기에게 불리하다는 것을 알게된다.

만약 Seller가 그 결과에 대해 알아 차렸었다면 법적인 문제를 상담했어야 했다. 브로커는 Agency 계약의 조건을 충족시킬 수 있는 배려와 노련미를 발휘할 의무를 지키지 않은 것이다.

중개인은 부동산 가치에 대한 기초적인 상식, 이웃의 개발 현황, 계약 조항의 중요성을 알고 있어야 했다. 그리고 중개인은 확실히 seller가 계약서에 서명하기 전에 법률 대리인에게 상담을 했어야 했고, 또는 그의 법률 대리인으로부터 이상 유무 승인을 받을 수 있는 계약을 만들도록 권고했어야 했다. Buyer를 대신해 일하는 브로커는 Buyer에게 부동산으로서의 가치가 있고, 이웃환경, 부동산의 조건과 상태, 어울리는 부동산을 찾아내도록 도움이 요구된다.

그밖에도 중요한 것은 재정적인 대안도 찾아내야 하는데, Buyer의 절대적인 관심과 함께 요구되는 것은 가격조정과 가격을 깎는 것이다. 예를 들어 만일 Seller가 즉시 매물을 팔지 못하고 권리를 상실했다는 것을 Buyer 브로커가 발견했다고 치자. 그 브로커는 그 정보를 알려주지 않을 수도 있는 것이다. 만약에 Buyer가 그 사실을 알고 있다면 Buyer는 자기가 제시한 가격보다도 더 적게 가격을 제시할 것이다. 이러한 상황이라면 브로커는 의뢰인에게 신뢰에 대한 위반을 저지른 것이다.



A broker who does not make a reasonable effort to properly represent the interests of the principal could possibly be found negligent. The broker is liable to the principal for any loss resulting from the broker‘s negligence or carelessness.

결론적으로 의뢰인의 이권을 적당히 대신해 분별 있는 노력을 하지 않는 브로커는 거의가 태만의 근거를 두고 있다고 볼 수 있다. 브로커는 의뢰인에게 브로커의 태만과 무관심(부주의)에서 오는 손해를 책임져야 할 것이다.

다음호에는 계속해서 의뢰인에 대한 중개인으로서의 의무와 책임을 분류하여 열거하겠다.





◇ 총체적인 의무와 책임: CC-LOAD, 곧‘시시로오어드’로 기억하길 바란다



1.C:Reasonable care-배려

2.C:Confidentiality-비밀 보장

3.L:Loyalty(Undivided-Loyalty)-충성(불법적인 것 제외)

4.O:Obedience-지시사항(복종)

5.A:Accounting-회계업무.

6.D:Disclosure(Full disclosure)-설명(공개보고)



1. Care(끊임없는 배려)

브로커는 의뢰인에 의해 맡겨진 거래를 수행하는 동안은 합리적으로 관심을 갖고 돌봐 주어야 한다. 돌봄, 즉 끊임없는 배려의 정도는 보통 사람 수준이 아닌 분별력 있는 부동산 브로커가 할 수 있는 배려인 것이다. 즉 전문성을 요하는 것이다.

부동산 브로커는 이 방면에서 특수한 노련함과 훈련이 요구됨을 기억하길 바란다. 부동산인은 부동산 법에 대해서도 상식과 지식은 물론 땅의 용도문제(조닝), 융자, 부동산 소유권 이전, 그 밖의 필요한 상식과 지식을 겸비해야 하는 것이다.

특히 브로커들은 특히 다음에 열거하는 이 분야에 대해 많은 전문성이 요구된다.



▷ a. Valuing property(determine a reasonable listing price and a reasonable purchase price):



부동산의 가치 측정이다. 맨 처음 Seller와 Broker가 만났을 때 부동산을 보고 정하는 일로는 적당한 판매가와 구매가를 정하는 일이다.

▷ b. Clarifying the principal’s need regarding the transaction: 의뢰인이 요구하는 거래에 관해 반드시 필요한 사항이 무엇인지 명확히 해야 한다.

▷ c. Discovering pertinent facts about the neighborhood, the property and the parties to the



transaction and disclosing this information to the principal: 브로커는 거래를 함에 있어서 양쪽 사람에 대해, 재산의 소유권에 대해, 이웃 지역에 대한 사실적인 정보를 찾아내야 하며 그리고 의뢰인에게 이러한 사항을 설명해야 한다.

▷ d. Filling in and explaining in very simple terms the purpose and effect of the contract forms involved(the listing agreement or buyer agency agreement and the purchase contract) while never engaging in the practice of law: 매물 위탁 판매계약 또는 구매 위탁계약 그리고 구매계약 등 필요로 하는 계약 서류에 대한 취지와 의도한 바 요점을 간략하게 설명하고 필요사항 따위를 써넣되 단, 법률적인 문제는 다루어서는 안 된다.

▷ e. Recommending that the principal seek expert advisers(such as attorneys, accountants or inspectors) when appropriate: 의뢰인에게 노련한 충고자를 찾을 것을 권하라. 예를 들어, 적당한 때가 되면 변호사, 회계사, 또는 검사관 등.

▷ f. Making reasonable efforts to sell or find the property: 판매에 주력하고 또는 매물을 찾아라.

▷ g. Explaining different financing options available from local lenders: 지역 은행으로부터 가능한 여러 가지 다른 융자 선택권을 안내하라.

▷ h. Negotiating offers and counter offers: 매매 제의와 역제의를 협상하라.

▷ i. Meeting contract deadlines: 한정된 기한 내에 따라야한다.(계속)

문의:917-579-2050

 

부동산 지상강좌 ( 8 )



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의뢰인에 대한 배려

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중간제목----가치측정· 개발정보등 고도의 전문성 절실

의뢰인과 자주 대화, 요구 정확히 파악해야



이번 주도 계속해서 부동산 중개인으로서 의뢰인에 대한 의무와 책임 중에 Reasonable Care에 대해 설명하고자 한다. 즉 매물이 팔리도록 합리적이고도 적극적인 관심으로 Seller의 주의에서 떠나지 말해야겠다. Listing Agreement를 받아 시장에 내어놓고도 팔리지 않는 이유에 대해서도 전문성을 갖고 다각도로 Seller와 심도 있게 연구해야 하며 시세의 유동성에 대해서도 민감하게 처리할 때, 그 매물은 때를 놓치지 않는다는 것도 Seller와 중개인들 사이에 힘든 과제 중에 하나다.

따라서 Agent는 시장에 내어놓은 매물이 수개월이 지나도록 매매가 달성되지 않았을 경우 전체적인 부동산의 시장 추세와도 관계되겠지만 우선 가격이 시장성에 맞도록 매물에 대한 정확한 가격조정과 적당한 시기에 MLS 등 멀티플 시장에 올려 다각도로 구매자를 찾도록 노력함을 Seller에게 보여줄 때 Seller는 계속 Agent를 믿을 것이다.

일방적인 말인지 모르겠으나 Seller들의 주장은 대부분 중개인들의 무관심(연락 두절)을 들고 있으며 심지어는 Agent의 얼굴조차도 기억할 수 없을 정도라고 불만을 토로하는 경우를 흔히 본다. 따라서 오해를 풀고 모든 것을 극복 할 수 있는 길은 서로의 관심 뿐이다.

그러자면 우선 Seller과 Agent 사이에 풀어야할 숙제는 매물의 Marketable title이다.(Good or clear title reasonably free from the risk of litigation over possible defects.) 즉 매물 내용에 하자가 없는 깨끗한 매물로서, 가격을 적당히 조절 할 때 구매자는 살 의욕이 생기는 것이다.

매물의 판매 요체는 당시의 부동산 시장 형성과 매물의 가격이라고 볼 때 상황을 잘 조절하는 것이 Agent가 할 일인 것이다. 즉 가격을 너무 높게 책정해 시기를 놓치는 경우도 있으므로 적당한 구매자라고 단정될 때는 가격 조절을 잘해 줌으로서 목적을 달성 할 수 있게되는 것이다.

아무튼 중개인들의 고민은 힘든 Seller를 만나는 것이다. 고집이 이만저만한 Seller를 만났을 때 그 Listing은 아무 소용없고 시간만 낭비하는 것이다. 따라서 시기를 놓쳐 매물을 팔지 못했을 때 그 책임을 중개인들이 뒤집어 쓰는 경우가 허다하기 때문에 자주 만나 상의하고 신뢰를 쌓아 갈 때 문제의 해결을 기대 할 수 있다고 본다. 다음으로 의뢰인에 대한 총체적인 의무와 책임을 단계별로 열거하겠다.



총체적인 의무와 책임-CCLOAD(시시로오어드)로 기억하길 바란다

1.C:Reasonable care-배려

2.C:Confidentiality-비밀 보장

3.L:Loyalty (Undivided-Loyalty)-충성(불법적인 것 제외)

4.O:Obedience-지시사항(복종)

5.A:Accounting-회계업무.

6.D:Disclosure (Full disclosure)-설명(공개보고)



◇가장 중요한 의뢰인에 대한 배려

우선 Care(끊임없는 배려)에 대해 설명한다. 브로커는 의뢰인에 의해 맡겨진 거래를 수행하는 동안은 합리적으로 관심을 갖고 돌봐 주어야 한다. 돌봄, 즉 끊임없는 배려의 정도는 보통 사람 수준이 아닌 분별력 있는 부동산 브로커가 할 수 있는 배려인 것이다. 다시 말하면 전문성을 요하는 것이다. 부동산 브로커는 이 방면에서 특수한 노련함과 훈련이 요구됨을 기억하길 바란다. 부동산인은 부동산 법에 대해서도 상식과 지식은 물론 땅의 용도문제(조닝), 융자, 부동산 소유권 이전, 그 밖의 필요한 상식과 지식을 겸비해야 하는 것이다.

특히 브로커들은 특히 다음에 열거하는 이 분야에 대해 많은 전문성이 요구된다.(Brokers should be skill in the following areas.)

a.Valuing property.(determine a reasonable listing price and a reasonable purchase price)

부동산의 가치 측정....맨 처음 Seller와 Broker가 만났을 때 부동산을 보고 적당한 판매가와 구매가를 정하는 일이다.

b.Clarifying the principal’s need regarding the transaction.

의뢰인이 요구하는 거래에 관해 반드시 필요한 사항이 무엇인지 명확히 해야 한다.

c.Discovering pertinent facts about the neighborhood, the property and the parties to the transaction and disclosing this information to the principal.

브로커는 거래를 함에 있어서 양쪽 사람에 대해, 재산의 소유권에 대해, 이웃 지역에 대한 사실적인 정보를 찾아내야 하며 그리고 의뢰인에게 이러한 사항을 설명해야 한다.

d.Filling in and explaining in very simple terms the purpose and effect of the contract forms involved (the listing agreement or buyer agency agreement and the purchase contract) while never engaging in the practice of law.

매물 위탁 판매계약 또는 구매 위탁계약 그리고 구매계약 등 필요로 하는 계약 서류에 대한 취지와 의도한 바 요점을 간략하게 설명하고 필요사항 따위를 써넣되, 단 법률적인 문제는 다루어서는 안된다.

e.Recommending that the principal seek expert advisers (such as attorneys, accountants or inspectors) when appropriate.

의뢰인에게 노련한 충고자를 찾을 것을 권하라. 예를 들어, 적당한 때가 되면 변호사, 회계사, 또는 검사관 등.

f.Making reasonable efforts to sell or find the property.

판매에 주력하고 또는 매물을 찾아라.

g.Explaining different financing options available from local lenders.

지역은행으로부터 가능한 여러 가지 다른 융자 선택권을 안내하라.

h.Negotiating offers and counter offers.

매매 제의와 역 제의를 협상하라.

I.Meeting contract deadlines.

한정된 기한 내에 따라야 한다.

다음 주에는 의뢰인에 대한 비밀보장과 충성, 지시사항 복종, 회계관리, 폭로성에 대해 설명한다.

문의:917-579-2050(새턴부동산)

 

부동산 지상강좌 ( 9 )



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 윤국진 . 이영복

정리: 양승현



$$$$$$$$$$$$중간제목-- 고객의 비밀지키고 최대이득 창출하되

비도덕적·건물의 결함 숨겨서는 안돼

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에이전트의 의무-비밀보장과 충성 등

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Agency의 역할, 즉 중개인으로서의 의뢰인을 위한 대리행위는 결론적으로 매물을 가장 높은 가격에 팔아주고 때에 따라서는 구매자를 위해 매물을 좋은 가격에 매입해주는 일이 핵심적인 역할인 것이다.

따라서 앞서 언급한 의뢰인에 대한 총체적인 의무와 책임 중에서 제일 중요시 되는 것이 Reasonable Care와 Accounting, 즉 의뢰인의 이익을 위해 최선을 다해야 하는것이다. 맨 처음 Broker가 Seller를 만나 부동산의 가치를 측정 할 때 Agent는 근래 부근의 팔린 비슷한 집의 데이타를 집계하여 보여줌으로써 합당한 판매가를 얻어 낼 수 있다. 그러나 만약에 어느 의뢰인이 그 부근의 어느 집이 얼마에 내 놓았다 하면서 내 집은 그보다 더 좋은 집이니 그 이상 받아야 한다고 고집할 때, 중개인은 어쩔 수 없이 시장성을 무시하고 의뢰인의 지시를 마지못해 따르게 되는 것이다.

사실 따지려 들면 Recently Sold & Currently for Sale, 즉 근래와 현재 그 부근의 집이 얼마에 팔렸는데, 내 집은 그보다 더 좋은 집이라고 볼 수 있기 때문에 그 이상 받아야한다고 말할 때 설득력이 있지, 그 집이 얼마에 나와 있으니 내 집도 그 이상 내어놓아야 한다는 것은 시장성을 감안하지 않으면 팔리는 기간은 더 길어 질 수밖에 없는 것이다.

결국 Agent는 팔지도 못하고 Listing Agreement 계약 기간만 넘기게 된다. 항상 매물이 팔리는 시장성은 마치 피라미드의 상하 형태와 같이, 가격이 낮을수록 단기간에 팔리며 가격이 높을수록 기간이 길어질 수밖에 없다는 것을 Client와 Agent는 유념하길 바란다. 전번 호에 이어 의뢰인에 대한 Agent의무와 책임을 열거한다.



2. Confidentiality(비밀보장): 고객에 대한 정보를 유출해서는 안 된다.

An agent cannot disclose any confidential information learned from or about the principal.

Agent는 Seller(의뢰인)에 대해 또는 그들로부터 얻은 중요한 정보를 설명할 수 없다.

예를 들자면 만일에 Agent가 Seller를 위해 일한다면 의뢰인(Seller)의 재정 사정에 대한 정보를 예상되는 Buyer에게 설명해서도 안되고, 원래의 Listing 가격보다도 더 싼 가격으로도 팔 수 있다는 사실을 말해서는 안된다.

이같은 법은 의뢰인의 매매입장에 대해 손해를 볼 수도 있는 은밀한 속사정과 Seller가 곧 이 지역을 떠나야한다는 어떤 은밀한 사실과 같은 말도 적용된다. 마찬가지로 Buyer를 위해 일하는 브로커도 만약에 필요하다면 더 값을 쳐 줄 수 있다는 Buyer(구매자)의 입장을 누설해서도 안된다. 이런 기밀보장에 대한 의무는 귓속말로 상의하는 충의와도 관계가 된다.

은밀한 정보는 절대로 누설해서도 안되고 만약에 많은 커미션을 준다 하거나 또는 Agent를 위해 클로징 날자를 일찍 잡아준다고 하더라도 절대 누설해서 안된다. 이런 중개인 행위 관계가 끝난 후에라도, 예를 든다면 Sale이 끝난 후에라도, 비밀 정보에 대해서는 끝까지 비밀을 지켜야 할 것이다.

그러나 브로커는 만일에 그 정보가 고객에게 정직한 상행위로 의무를 다해서 정직하게 설명되어진다면 비밀을 고집할 수만은 없다. 예를 들어 브로커가 그 소유물에 대해 위험에 빠진 상태에 대해 알고 있다면 Buyer를 위해 꼭 설명해 주어야 한다.



3. Loyalty(충성): 고객의 이익을 위해 충성해야 한다.

An agent must always place the principal‘s interests above those of other persons, including the agent’s own interests.

중개인은 오로지 자기자신의 이익과 다른 사람의 입장보다도 의뢰인을 우선시해야 할 것이다.

예를 들어 Seller Agent는 가능한 한 높은 가격으로 팔아주도록 Seller를 위해 노력해야 하며 Buyer Agent는 낮은 가격으로 사주도록 노력해야 할 것이다. 따라서 Agent는 의뢰인의 지출을 이용하여 자신의 이득을 부당하게 꾀해서는 안될 것이다. 물론 다른 요인에 의해 구매가가 고려 될 수도 있다.

중개인은 의뢰인에게 최대의 이익이 되는 조건으로 좋은 값을 제시해야 할 것이다. 예를 들자면 낮은 구매가의 제시는 Seller에게는 이익을 가져 올 수 있는데, 그 이유는 융자조건에 따른 클로징 날자와 다른 양보를 얻어 낼 수 있기 때문이다. Agent는 비록 낮은 커미션을 받는다 하더라도 그러한 제안에 대한 협상을 위해 중개인으로서 최선을 다해야 할 것이다.

예를 들어 한 구매자가 17만5천달러에 제시를 했고 Down payment를 10%에다 클로징 비용을 Seller에게 부담할 것을 요구했다. 두번째 구매자는 17만달러에 20%의 다운에 클로징 비용을 나누어 부담할 의사를 표시했다. 그리고 Seller로 하여금 새집을 구할 때까지 그 집에서 2주 가량 살도록함으로써 결국 Seller는 5천달러에 더 적은 두번째 구매자를 선택하게 됐다. 브로커는 Seller에게 많은 커미션을 고려해서 첫번째 오퍼를 받아 드릴 것을 권해서는 안된다.

뉴욕주 부동산법은 브로커나 중개인이 자신의 이익을 위해 의뢰인에게 동의를 구하고 이권에 대한 설명없이 개인적인 이익을 위해 Listing 되어진 매물을 사는 것을 금하고 있다. 이와는 반대로 브로커와 중개인은 구매자에게 이권과 관련한 정보 없이 개인적인 이익을 위해 부동산을 팔아서는 안된다. 즉 내가 중개인이라는 것을 밝혀야 한다는 뜻이다.



4. Obedience(지시사항 복종): 고객이 원하는 지시사항을 따라주되 위법은 따르지 말해야 된다.

The fiduciary relationship obligates the broker to obey the principal‘s instructions in accordance with the contract. This duty of obedience is not absolute, however.

Client와의 신뢰관계는 브로커가 계약과 연계해서 의뢰인의 지시에 따를 의무를 갖는다. 그러나 지시사항의 의무는 어떤 절대적일 수는 없다. 브로커는 불법적이거나 부도덕적인 지시사항은 따라서는 안된다.

예를 들어 브로커는 어느 소수 그룹에게 어떤 소유물을 이용할 수 없도록 하는 의뢰인의 지시를 따라서는 안되고 소유물에 대한 결함을 숨겨도 안된다. 만약 의뢰인이 불법적이고 비도덕적인 어떤 일을 할 것을 요청하는 이유를 알고 있다면 그 브로커는 매물을 받는 것을 거절해야 하고 그 매물에 대해 중지해야 할 것이다.



5. Accounting(회계관리): 회계관리는 정확히 해야 한다.

Brokers must be able to report the status of all funds entrusted to them. Real estate license laws require that brokers give duplicate originals of all documents to all parties affected by such documents and keep copies of them on file for three years.

브로커는 맡겨진 모든 재정상태 보고서를 작성해야한다. 부동산 라이센스법은 그러한 서류에 의해 영향을 받을 수 있는 모든 서류를 복사해 쌍방에게 주어야하며 3년 동안 보관할 것을 요구하고 있다. 부언하자면 브로커들은 즉시 특수신탁으로 위임되어진 돈을 별도 예금하고 취급, 관리해야 할 것이다.

만약에 브로커가 맡겨진 돈이 개인구좌에 섞여진다거나 또는 그 돈을 지니고 그에 대한 이자가 발생한다면 불법이 되며 이런 행위를 Commingling이라고 한다. 문의:917-579-2050

 

[부동산 지상강좌] (10 )



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 윤국진 . 이영복

정리: 양승현

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에이전트의 의무-회계관리와 폭로성

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$$$$$$ 중간제목--- 재정상태 보고서 작성… 쌍방에 주어야

브로커가 얻은 정보, 의뢰인에 알릴 의무



이번 호에는 전회에 이어 에이전트가 해야할 의무 중에 회계관리와 폭로성에 대해 설명한다.

◇회계관리(Accounting)= 브로커는 맡겨진 모든 재정상태 보고서를 작성해야 한다. 부동산 라이선스법은 그러한 서류에 의해 영향을 받을 수 있는 모든 서류를 복사해 쌍방에게 주어야하며 3년 동안 보관할 것을 요구하고 있다. 부연하자면 브로커들은 즉시 특수신탁으로 위임되어진 돈을 별도로 예금하고 취급·관리해야 할 것이다.

만약에 브로커에게 맡겨진 돈이 개인 구좌에 섞여진다거나, 또는 그 돈을 지니고, 그에 대한 이자가 발생한다면 불법이 되며 이런 불법행위를 Commingling이라고 한다.

또한 의뢰인에 대한 회계의 의무는 회계관리로서 처리돼야 하는데 이와는 별도로 계약행위의 이행을 위해 서류대행을 해주는 중간 수탁자에게 필요한 서류를 맡기는 일을 Escrow라고 하며 중간 수탁자를 Escrow Agent라고 한다.

Escrow Agent는 판매자와 구매자의 중간에 서서 양도증서 작성과 착수금을 공탁하고, 보증 담보권설정, 채무결산 세금납부 등 모든 서류작성과 등기행위를 대행해주는 보통은 법인체지만 변호사나 브로커가 할 수 있다.

◇폭로성(Disclosure)= 공개적인 것은 알리되 개인의 신상문제는 공개치 않는다. 브로커는 거래에 영향을 미칠 수 있는 모든 사실정보를 의뢰인에게 모아줄 책임이 있다. 만일 브로커가 그러한 설명을 하지 않는다면 중개인은 그 결과에 대한 책임을 져야할 것이다.

즉 의뢰인의 판단에 영향을 미칠 수 있는 브로커가 얻은 정보나 모든 사실들을 의뢰인에게 넘겨주는 것이 브로커의 의무다.

이런 폭로성 의무는 어떤 때는 알려 줄 사항의 하나다. 그러나 이 폭로성 이야기는 브로커가 알고 있는 유익한 정보가 아닐 수도 있고, 단지 agent가 이미 알고 있는 문제가 되는 사항이라든가 중대한 결점은 폭로성에 포함된다.

중개인은 분별있는 사람이라면 의뢰인의 입장에서 유리한지 불리한지 관심을 갖거나 무관심하거나, 그러한 행동의 추이를 선택하는 것이 중요한 사실임을 알아야할 것이다.

한편 Seller에게 설명 해주어야할 정보의 유형들은 아래와 같다.

^거래가 이루어질 때 상대편(buyer)과 중개인(Agent)의 관계에 대해 Seller에게 설명해야 한다. 예를 들어 만약 중개인이 Seller와 Buyer를 대신한다면 Buyer는 중개인과 상관이 있는 것이다.

따라서 중개인은 그러한 사실을 Seller에게 설명해야할 것이다.

다른 연관성도 생각해보자. 브로커는 거래와 관련해 관련된 친구든지 연관성 있는 비즈니스가 있다면 설명해 주어야한다. 예를 든다면 브로커와 Buyer가 곧 바로 그 재산을 구매해서 같이 나누고 다시 팔기로 합의했다고 가정해보자. 이것이 바로 Seller 의뢰인이 알아 두어야할 사항(권리)이다.

^개인은 자기를 위해, 아니면 의뢰인을 위해 행동할 것인지 둘 중에 하나 선택해야 한다. 뉴욕의 경우는 브로커와 세일즈퍼슨이 사고 팔 권리를 가지고 있는 구매자나 Seller에게 알리지 않고 개인적인 이권을 위해 Sellers나 Buyer에게 직접 부동산을 사고 파는 매매 행위를 금하고 있다.

^또 다른 구매자의 실체를 설명해야한다. 모든 구매자들의 제의는 중개인과 비록 의뢰인에게 불리하게 될지라도 매매가 종료될 때까지 의뢰인에게 즉시로 알려야 한다. Seller를 돕는 중개인은 의뢰인으로 하여금 구매자의 제의를 받아들이든가 거절 할 수 있다는 것을 염두에 두어야 할 것이다. 즉 Seller를 위한 중개인의 일이란 견적을 평가하는 것이 아니고 단지 가장 유리하게 오퍼를 오너에게 제출하는 것이다. 모든 구매자들의 제안을 바로 거부하는 것은 라이센스법을 위반하는 것이다.

^착수금의 종류와 재무(입출금) 상태를 설명해야 한다. 예를 들자면, Seller의 Agent는 만약에 착수금이 지급 날자가 늦추어진 check인지 또는 약속 어음인지를 항상 의뢰인에게 알려야한다. 만약 브로커가 그렇게 돌보지 않으면 Seller는 note와 Check를 받을 수 없는 것이다. 또 브로커는 Seller가 deposit한 돈에 대해 책임을 지는 경우도 있다.

이밖에 에이전트는 ^부동산의 가치 ^커미션의 배분 ^계약 전의 준비사항 ^부동산의 결함 등에 대해서도 설명해야 한다.

문의:917-579-2050

 

부동산 지상강좌(12)




재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복

정리: 양승현

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브로커는 고객에 정확한 진술 필요

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$$$ 중간제목--- 구입자에 허위설명 땐 고소 당할 수도

침수 등 결함 알려주지 않았을 경우도

◇Misrepresentations(잘못된 인도, 허위 진술)

부동산 중개인들에 대한 가장 공통된 불만들은 허위진술(잘못된 인도)이다. 잘못된 설명은 정직하고 공평한 거래행위의 의무를 위반한 것이다. 결과적으로 잘못된 중개인들의 설명에 대해 고소인은 다음과 같은 점을 입증할 수 있어야 한다.

^이미 설명되어진바 있는 material fact(대리인이 제공할 계약상의 중요한 조건)을 구두나 글로 Buyer에게 밝히지 않았거나 또는 잘못 말했을 때.

^the buyer reasonably relied on such statement and..... : Buyer가 그러한 진술을 합리적으로 믿었을 때

^the buyer was damaged as a result of that reliance : Buyer가 중개인과 신뢰하는 사이에 일어난 손해

의도적인 오도란 브로커가 “이 집 지붕이 12년 되었음을 알면서도 3년 전에 올린 새 지붕이다” 고 단정적인 진술을 말할 수 있다. 숨겨진 결함 같은 그러한 Material fact, 즉 대리인이 알아야할 중요한 사실을 역시 설명하지 않을 수도 있다.

예를 들자면 만일 브로커가 지하 방에 정기적으로 침수되고 있는 사실을 알면서 Buyer에게 설명하지 않는다면, 그 브로커는 허위진술에 대한 유죄가 되는 것이다.

허위 진술은 종종 구두나 글로 쓰여지며, 머리를 끄덕이며 행동으로도 표현되기도 한다. 허위진술은 계획적인 것이 되어서는 안되고 그릇된 설명이 되어서도 안 된다. 부동산 중개인은 기만행위에 대해 알고있었거나 새로 알았다면 그릇된 설명에 대해 책임 질 수도 있다.

◇허위진술에 대한 책임

여러 지역의 브로커들은 허위진술에 대해 다음과 같은 경우 책임을 지우고 있다.

^Termite infestation : 흰개미의 감염.

^Free of lien and encumbrances : 부동산의 하자(결점)- 브로커가 Buyer에게 Seller가 말하기를 Seller 자신의 소유로 부동산의 결점이 없다고 잘못 말한다.

^Fill land : 매립지- 브로커가 Buyer에게 매물이 매립지가 아니라고 독단적인 진술을 한다.

^Property condition : 매물의 조건. 상태- 중개인은 히터가 좋은 상태라고 분명히 진술했다. seller는 히터의 문제점을 감추었다. 그러나 중개인은 Seller가 그 사실을 감추지 않았을 때 그 히터의 상태에 대해 알고 있었다면 말해야 했다.

^Easements : 지역권- Buyer가 브로커에게 매물에 대한 지역권을 물어 왔을 때 브로커는“걱정하지 마라. 3개월 후에 이 도시는 지역권에 의해 수도 파이프를 설치한다.”

^Zoning : 용도지정- 브로커는 이 지역의부동산 지역 용도에 대해 부주의하게 잘못 설명했다.

^참고〓 Zoning : 도시의 발전을 위해 지방정부가 일정한 구역에 대해 토지의 용도를 지정하는 행위. 주 정부 또는 지방정부는 필요한 경우 강제권을 행사 한다. 예를 들면 공원 기타 공공복지시설을 위해서다.

한편 만약에 부동산 구매계약이 중개인과 판매인에 의해 잘못설명 되어진 결과로 체결됐다면, 그 계약서는 구매자에 의해 부정되어질 수 있으며 중지될 수 있다. 이러한 경우 브로커는 커미션을 받을 수 없게 된다. 만일 잘못된 설명에 의해 양쪽이 손해를 본다면 브로커는 손해배상까지도 고려해야 한다.

결국 구매자는 브로커로 하여금 설명을 요구하는 이 숨겨진 결함이 구매자의 융자를 무능력하게 만들고 그렇지 않으면 본의 아니게 사기 싫은 매물을 어쩔 수 없이 구매하게 만드는 것이다.

문의:917-579-2050.

 

부동산 지상강좌 ( 13 )



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지도강사: 홍종학 . 이영복

정리: 양승현

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환경 문제(Environmental concerns)

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$$$$ 중간제목--- 토질오염 등 위험성 반드시 밝히더록

꼭 설명해야 할 것, 안해도 좋은 것 구별 잘 해야



부동산을 사고 팔 때 중개인은 별도로 1978년 이전의 건물에 대해서는 Lead paint(납 성분이 함유된 페인트)에 대해 집주인에게 설명서를 받는다. 그러나 숨겨진 결함 속에는 환경문제가 매우 중요하다.

모게지은행(융자기관)은 환경문제가 심각할 때 매물을 팔 수 없게 할 수도 있으며 건강을 해치는 환경 위험물에 대한 존재여부를 밝히기를 요구하는 경우가 생긴다. 종종 구매자 또는 구매자의 모게지랜더(융자기관)는 검사를 의뢰하며 또는 위험성 존재여부에 대한 시험 또는 위험수위 여부를 요구 할 수도 있다.

공인 중개인은 언제든지 유독한 폐기물이 버려질 때 환경 규정상 그 지방 당국과 주 정부가 준 충고를 따르길 바라고 있다. 즉 오염된 흙, 물, 화학물질 또는 핵과 관련된 시설 물질, 라돈 개스 같은 건강상 해로운 물질, 석면, 리드 페인트 등이다.

브로커와 중개인은 “Seller가 부동산과 관련된 중대한 어떤 숨겨진 결함을 구매자에게 보여줄 책임이 있다”는 법원의 판결 규정을 알고 있어야 할 것이다.

Latent defect란 보통의 적당한 검사과정에서 발견되지 않는 것을 말한다. 즉 육안으로 봐서 보이지 않는 숨겨진 결함이다. 뉴욕법원은 고객을 위해서 중개인의 의무를 여전히 법적으로 규제하고 있다.

A latent(or hidden) defect is one that is not discoverable by ordinary, reasonable inspection. New york court are continuing to rule on the duties of real estate agents toward



their customers.



Buyer가 조심해야 할 전통적인 지침은 법적인 문제다. 그것은 Seller와 브로커가 알고 있는 Material fact를 양쪽에 설명해야 한다는 규정이 상황에 따라 어느 정도 느슨해 졌다. 즉 양쪽에 설명하는 선에서 완화됐다. 이러한 점에서 그 책임으로부터 그를 보호하려면 브로커가 Seller에게 그 매물의 실질적인 상황에 대한 모든 예견되는 사실을 알아봐야 할 것이다.

브로커는 상세한 실질적인 검사를 갖출 필요는 없다. 말하자면 Seller에게 예견되는 것을 충분하게 물어보면 된다. 비록 Seller가 그런 사실을 논의하는 것에 대해 마지못해 이해할지라도, 브로커는 Seller에게 그러한 설명이 Seller 그 자신을 예견되는 불리한 일로부터 보호할 수 있으며, 브로커 자신을 보호 할 수 있다는 것을 확실하게 할수 있다. 그러므로 브로커는 부동산 시장에서 그 부동산 매물을 가장 효과적으로 잘 처리 할 수 있게 되는 것이다.

DOS의 면허관련법에 따르면, 만약에 브로커는 부동산 시장에서 매물을 판매하는데 있어서 브로커가 그러한 설명을 하지 않더라도 Seller가 설명 해야할 모든 계약상의 조건(material fact)을 브로커가 실증할 의무는 없는 것이다. 그러나 만약에 브로커가 Material facts를 알고 있거나 또는 과연 Seller가 의도적인 잘못을 알고있는 이유를 알면서 그렇지 않으면 설명을 못하더라도 브로커는 전체적인 설명을 요구받게 된다.

사실 많은 브로커들은 Seller에게 모든 정상적인 의문점을 질문하는데 도움을 주는 PCDS form, 즉 매물 상태 설명서를 사용하고 있다. 그러한 서식을 사용하면서 모은 정보는 즉시 예기되는 구매자에게 설명해 주어야 한다.

뉴욕 항소법원 Case(Stambovsky v. Akley의 the haunted house case)는 Seller가 설명을 하지 않은 책임이 있다고 말하고 있다. 즉 Seller에게 그 책임이 있다는 것이다. 법원은 브로커의 잘못이 아니다고 규정한 바 있다.

소문이 나쁜(유령이 나온다는 등) 매물을 깨끗하게 하기 위한 1995년 뉴욕주의 부동산 법(Section 443-a) 개정조항은 집주인, 거주자, 중개인은 그 부동산(매물)이 살인사건, 자살 등 사건이 있었던 장소로 의심받고, 그 밖의 죽음, 그렇지 않으면 다른 중죄가 있어도 그 사실을 밝힐 필요는 없다고 규정하고 있다.

또한 중개인은 그 매물이 HIV 보균자나 AIDS 환자, 그렇지 않으면 고질병에 걸린 것으로 의심되는 그 어떤 사람이 거주했거나 소유했던 사실을 알았어도 그 집으로 옮겨온 Buyer에게 어느 하나도 공개할 필요는 없는 것이다. 말하자면 중개인들은 매물을 파는데 있어서 이런 말을 할 필요는 없다는 것이다.

문의:(917)579-2050

 

부동산 지상강좌(14)



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현





$$$$$ 중간제목--- 가벼운 위반땐 1천불 벌금이나 1년이하 징역

수수료 받은후 큰위법, 손해액 4배 물어줘야

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중개인의 신용의무 위반

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만일 중개인이 신의를 파기한다면 중개인은 다양한 벌금을 받을 수 있다. 이러한 벌금들은 중개인이 의무를 위반 여부를 떠나 의뢰인에게 손해를 끼칠 원인 제공을 할 경우 해당된다.

이러한 경우는 ▶중개료를 받지 못하며, ▶면허를 중지하는 제재조치, ▶소송에서 불리한 판결, ▶법원 판결에 의해 거래가 취소 될 수 있다.



◇부동산 Agent에게 면허를 주는 이유(Purpose of Real Estate License Laws)

뉴욕주의 면허를 관장하는 DOS(Department of State of Licensing Services)는 부동산법의 강화와 면허를 발행하는 곳인데, 이 부동산 법을 위반했을 경우는 이에 따른 최소한의 벌금과 징계, 그리고 면허신청 거절, 중지, 또는 면허취소를 관장하는 곳이다.

따라서 부동산 법을 위반했을 경우, 위반 사항이 가벼울 때는 $1,000 이하의 벌금과 1년 이하의 구치소에 갈 수 있다고 명시하고 있다.(The New York DOS(Department of State) of Licensing Services, has the power to issue licenses and enforce the real estate license law. The law is enforced through fines; reprimands; and the denial, suspension or revocation of licenses. Violation of the license law is a misdemeanor punishable by up to a year in jail and a fine of up to $ 1,000.)



◇벌금 & 면허중지, 취소(Penalties)

만일 어떤 수수료를 받고 법을 위반한 중개인이 있다면 라이센스 법 위반과 함께 연계되어 고객에 대해 보상을 해주어야 하는데 그 손해 액의 4배를 물어야하며 이와 함께 중개인의 면허는 중지되거나 취소도 될 수 있다. 만약 면허가 취소되었다면 1년이 지난 후에 새로 면허를 재 신청할 기회가 주어진다.

미국 부동산 법 중에서 면허 법은 각주마다 다소 다르다. 뉴욕 부동산 법(Article 12-A)은 1922년부터 시행되어 그 효력을 발생하고 있다.

자세한 정보는 The Licensing Division maintains a consumer assistance Phone in Albany at ... 518-474-4664. 84 Holland Ave, Albany, NY 12208 또는 web site at www.dos.state,ny.us에서 자세히 안내 받을 수 있다.



◇중개인에게 일반적으로 허용된 권한의 범위(Scope of Authority)

중개인들이 그들의 신의와 책임을 완수하는 동안, 중개인들은 역시 권한의 범위 안에서 활동해야만 한다. 중개인들은 오직 Agent들만이 할 수 있는 인정된 행위, 또는 의뢰인에 의해서 허락되어지는 행위가 전부라 할 수 있다.

부동산 중개인은 거의가 스페셜 에이전트이며, 단지 매물 listing을 가진 Listing broker로서, 또는 Buyer broker로서 수여 받은 권한만을 가지고 행사할 뿐이다. 예를 들자면 Listing Broker는 살 능력과 의지, 준비가 되어있는 구매자를 찾기 위해 위임되어 졌다, 그러나 일반적으로 Seller를 위한 계약에 서명할 권한은 없으며, 제시가격을 바꾸는 것에 대해 initial 서명도 할 수 없고, Seller의 편에서 구매가격을 받을(결정할)수도, 또는 일찍 매물에 대해 점유하도록 허락 할 수도 없다.

Listing Broker에게 주어진 임무는 매물 계약서에 명시적으로 진술된다. Agent가 seller로부터 매물을 받는 계약서의 유형에는 Seller가 브로커에게 그 부동산에다 사인 판을 부착하게끔 특별하게 권한을 주며, 광고·부동산을 보여주는 행위, 다른 부동산 브로커와의 협동관계, 지역 MLS를 통한 판매행위, 그리고 구매자가 주는 착수금도 Seller대신 받을 수 있는 권한을 부여한다.

전반적으로 브로커는 이런 예외적인 경우는 있지만 계약서에 서명할 권리는 없다. 예외적인 경우란 브로커가 특별히 대리인 위임장이 주어진 대리인의 자격으로서 지명되었을 경우를 말한다.

Buyer(구매자)를 돕고있는 브로커는 구매자로부터 일반적으로 적당한 부동산을 찾아주도록 위임을 받는다. 그 브로커는 법적 대리인의 자격을 공식 문서로 만들지 않고는 구매자 편에서 구매계약서에 서명을 받을 권리는 주어지지 않는다. 즉 법적 대리인이 아닌 구매자를 위해 일하는 중개인으로서 구매계약서에 서명할 권한은 없는 것이다.

명시적인 위임을 추가해 말한다면, 브로커는 종종 대리인 관계를 달성하기 위한 부수적인 또는 관습적인 어떤 위임을 받는다. Seller를 위한 중개인이라면 Open house 때에 중개인을 포함한 모든 Salespeople이 동원 될 수 있다. 문의:917-579-2050

 

부동산 지상강좌 ( 15 )



재미부동산협회 제공

917-579-2050

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현

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쌍방 대리행위(Dual agency)

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$$$ 중간제목--- 양쪽서 보상 받거나 대리해선 안돼

쌍방동의 땐 가능…서명 받아 놓아야



우리는 앞서 Agency의 정의와 종류에 대해 말한 바 있다. Single Agency란 매물을 팔아주고 사주는 중개인으로서 역할로 볼 때 Seller든 Buyer든 한쪽을 위해 일해주는 대리행위 관계를 말한다. Dual Agency란 부동산을 매매함에 있어서 쌍방을 대리하는 중개인의 권리를 말한다.

브로커는 부동산 거래를 할 때 양쪽으로부터 보수를 받을 기회를 갖게된다. 대리인은 어떻든 같은 거래를 함에 있어서 둘 또는 그 이상의 고객에게 충성을 나누어 줄 수는 없다. 즉 한쪽에만 성실 해야한다는 뜻이다. 따라서 부동산 면허법은 거래를 함에 있어서 브로커가 그들의 이해와 동의없이 양쪽으로부터 보상을 받는 행위와 양쪽을 대리하는 행위를 금하고 있다.

다루기가 더 힘든(어려운) 것이 Seller의 broker 처지다. 예를 든다면 구매자를 다감하게 받아드리고 무의식적으로 구매자의 최대 이익을 위해 일을 시작하는, 그렇게 고의가 아닌 것도 불법적인 쌍방대리 행위의 결과로 볼 수 있다. 그렇지만 만일 양쪽으로부터 보수를 받지 않는다면 쌍방 중개인으로서 행동은 할 수 있다.

대리인에 대한 공통적인 불평은 밝히지 않는 쌍방 대리행위(Undisclosed Dual Agency)인데, 대리인이 합법적으로 다른 한쪽을 대리하면서 거래를 한쪽만의 최대 이익을 위해 행동할 때 발생하는 것이다.

이러한 입장은 만약 대리인이 이들(양쪽)과 함께 유사한(비공개) 비즈니스를 할 경우나 개인적인 신용 관계를 기반으로 한 행동을 하면서 양쪽의 대리인으로 관계했다면 발생 할 수 있는 것이다.

하나의 예로 Buyer의 Agent가 비공개로 자기와 관련된 부동산을 아무런 동의없이 자기의 고객에게 팔 때 발생 할 수도 있는 것이다. 듀얼 에이전트는 거래를 하는 동안 쌍방과 관계하면서 전적으로 설명을 해주고 비밀을 요구하는 신의를 지키기에는 좀처럼 불가능하다.

◇쌍방 동의(Informed Consent)

그러나 듀얼 에이전시는 쌍방의 동의를 얻으면 합법적이다. 동의를 받아 책임을 질 경우를 대비하여 양쪽 의뢰인에게 서류에 서명을 받는 것이 업무상 좋은 일이다. 이러한 문서는 의뢰인들이 쌍방 대리행위를 승인한다는 것을 가리키는 것이며, 특히 다음 사항을 이해한다는 것이다.

▶the agent may not provide undivided loyalty to either principal: 즉 중개인은 쌍방 의뢰인에게 충성해도 된다는 뜻.

▶the principals‘ confidential information regarding pricing strategy will be protected, as well as any other information agreed to by the principals: 값을 매기는 전략에 관해 의뢰인의 비밀정보는 쌍방 의뢰인이 합의한 어떤 정보만큼 충분히 보호되야 한다는 점.

▶the agent may be paid fees as specified, either by one or by both principals: 중개인은 한쪽 또는 양쪽 의뢰인으로 하여금 명세서에 기입한 것처럼 수수료를 지불한다는 것.

▶the principals should have obtained their attorneys’ advice before proceeding in a dual agency situation: 의뢰인은 듀얼 에이전트 상황이 진행되기 전에 그들의 법률 자문인(변호사)의 조언을 따라야 한다는 점.

뉴욕주의 경우 RPL443은 합의에 의해 성립된 쌍방거래를 위한 특정한 승인양식이다. 이 승인은 법적 요겅인데, 특히 브로커는 역시 양쪽에 까다로운 거래를 함에 있어서 쌍방의 자연 그대로의 관계를 자세히 써넣는 쌍방 대리행위를 한다는 서명을 받아야 한다. 그러나 쌍방거래의 존재가 양쪽에 전적으로 설명되지 않거나 승인되지 않았을 때, 브로커는 면허박탈 등 심각한 결과에 직면하게 된다.

◇직거래 행위(self-dealing)

브로커가 seller를 만나 매물을 리스팅 할 때 문제가 발생할 수 있다. 특히 브로커 자신이 사기로 결정하고 커미션도 받는데서 역시 발생될 수 있다. 이것은 자기자신이 직접 사는 행위, 즉 self-dealing 인 것이다. 이런 브로커들은 그들 자신을 대신한다는 점인데 그러나 Seller의 Agent의 역할은 다름없이 잘 계속되는 것이다.

Listing을 단념하는 이러한 입장에서 대리인으로서는 커미션도 받지 않고 대리인 자신이 구매자로서 정확한 설명이 되어진다면 권할 만한 것이다.

계속

문의:917-579-2050.