[부동산 지상강좌] ( 16 )



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현

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브로커의 대리행위

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$$$$ 중간제목-- 쌍방 중계 경우, 반드시 법적 절차 밟고

사는 사람 입장 파는 사람에 설명해줘야



◇비공개 쌍방 대리행위(Undisclosed Dual Agency)

브로커는 비공개 쌍방 대리행위의 중대성을 알면서 일부러 쌍방관계의 상황을 만들어 내서는 안 된다. 비공개 쌍방 대리행위는 가끔 우연히 발생 할 수 있다. 비록 Buyer나 Seller가 Broker의 쌍방 대리인으로서의 행위를 특별히 요구를 해온다 할지라도, 대리행위 그 상황은 브로커의 행위 없이도 이뤄지는 것이다.

예를 들어 Office내에서 이뤄지는 그러한 상황(Broker의 Agent/Subagent)이라든지 Buyer의 agent로 행동하는 협력 브로커와 연관된 매매행위를 들 수 있다. 비공개 쌍방 대리행위는 어떤 환경 하에서도 따라서는 안된다. 즉 양측에 양지되지 않은 상황에서 중개행위는 지양(금지)해야 한다. 비공개 쌍방 대리행위는 한 중개인이 구매자에게 집을 사겠다고 오퍼하도록 어떤 권유를 할 때 이뤄 질 수 있다.

이런 구매자에게 권유된 오퍼 가격은 집주인이 내놓은 원래 가격보다 낮아 질 수 있다. 그리고 집주인(Seller)이 받을 수 있는 전 가격의 가능성을 해칠 우려가 있다. 브로커는 주어진 임무(Seller 또는 Buyer를 위한 임무)에 대해 그 어떤 결정을 내려야한다. 현재 시중에서 많은 브로커들은 하나의 체계화된 Seller/Buyer를 대신하는 독점 계약자로 결정돼 일을 시작한다.

사무실에서 이뤄지는 판매행위(In-house sale)에 대해 알아보자.

Broker가 Listing을 갖고 있다면 Broker를 위해 일하는 모든 중개인과 그 Broker는 Broker의 Agent 또는 Seller의 Subagent가 되는 것이다. 이런 경우 부동산 중개업에 종사하는 모든 이들에게 적용된다.

어떤 한 회사가 갖고 있는 매물과 관련해(명확하든 묵시적이든 간에) 구매자를 위한 중개인으로 행동하는 Broker와 Salesperson은 언제든지 쌍방 중개행위가 발생되므로 분리한 상황을 피하기 위해서는 필요한 절차를 반드시 밟아야 한다. 즉 이 모든 행위를 Seller에게 설명해 주어야 한다.

쌍방 대리행위의 가능성은 매매위탁 계약에 들어가는 시간부터 의뢰인과 논의된다. 의뢰인들은 Office내에서 매매 가능성과 그러한 매매에 관한 Office의 방침에 대한 정보를 갖고 있다. 브로커는 의뢰인과의 대리관계에 들어가기 전에 Office내에서의 매매 가능성에 대해 의뢰인의 태도와 의뢰인과 브로커 모두가 그 문제를 어떻게 처리할 수 있는가에 관해 확실하게 결정해야 한다.

◇단독 대리행위(Single Agency)

단독 대리행위에 있어서, 브로커는 단지 거래상 양쪽 중에 Buyer 혹은 Seller든 한쪽만 대신한다. 브로커에 의해 대행을 받는 한쪽을 브로커의 Client로, 다른 한쪽의 중개인들은 브로커의 Customer로서 취급된다. 만일 Broker의 Client가 Seller라면 그 Broker는 단지 Buyer나 그들의 Agent를 상대로 거래를 하게된다.

한쪽 대리행위 Broker는 Seller나 Buyer 한쪽 만을 대행한다. 그러나 양쪽을 동시에 대행 취급할 수도 있다. 이 경우 잠재적으로 충돌이 예상되기도 한다. 만일 이런 경우가 발생한다면, 브로커는 Buyer가 구매의뢰를 하는 동안 얻은 바 어떤 은밀한 정보를 설명하지 않더라도 Seller에게 자기와 Buyer와의 이전 대행관계를 알려야 할 것이다.

예를 들자면 Broker는 Buyer가 자신들이 진짜 원하는 그 부동산의 가격을 지불할 준비가 되어있다는 것을 Seller에게 설명하지 않아도 된다. 왜냐하면 Broker가 이들 Buyer를 위해 대행하는 동안 얻은 정보를 갖고 있기 때문이다. 이러한 상황이 발생하면 거래를 완료할 때까지 주의가 요구된다.

문의:917-579-2050.




부동산 지상강좌 ( 17)



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현



$$$$ 중간제목--- 판매원은 한 브로커에게만 수수료 받아야

부당한 거래 중지 땐 브로커에 배상 책임



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부동산 매매의 보상과 거래중지

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◇ 판매인에 대한 보상(Salesperson‘s Compensation)〓 판매원의 수수료는 브로커와 판매원과의 합의로 조절된다. 브로커는 판매원에게 급료를 줄 수도 있으며, 공통적으로 판매원에 의해 거래가 성사됐을 경우 커미션을 나누어 갖는다.

판매원은 어떤 구매자나 판매자로부터 절대로 수수료를 받을 수 없으며, 판매원과의 연합된 한사람의 브로커를 제외하고 어느 브로커에게서도 수수료를 받을 수 없다.

판매 중개인은 브로커와 연합되어 있는 동안 벌어드린 수수료는 당연히 전 브로커로부터 받을 수 있다. 예를 들자면 판매 중개인은 새로운 브로커와 연합된 후에라도 이미 목록으로 만들어진 매물 판매에 대해서는 커미션을 받을 권리를 갖고 있다.

◇ 거래가 중지되는 경우(Termination of Agency)〓 거래가 중지되는 경우가 있다. 거래가 중지되는 경우는 쌍방의 무능력, 또는 죽음(death or incompetence of either parties), 파괴 또는 토지수용(destruction or condemnation of the property), 기간 만료(expiration of the terms of the agency), 상호 합의(mutual agreement to terminate the agency), 중개인의 포기와 단념(renunciation by agent), 의뢰인의 취소(revocation by principal) 등이다.

뉴욕의 경우 의뢰인이 원하면 항상 신뢰의 차원에서 언제든지 Listing을 취소할 수 있는 힘을 가지고 있다. 그러나 의뢰인은 만약 대리행위 관계가 끝나기 전에 의뢰인이 Listing을 취소한다면 브로커에게 그동안 들인 경비에 대해 배상을 청구 받을 수 있다. 즉 브로커는 의뢰인에게 배상을 청구할 수 있는 것이다. 만약에 의뢰인이 나쁜 동기로 취소한다면 그 손해액은 중개인에게 배상되야 마땅하다.

이 밖에도 파산(bankruptcy of either party), 목적달성이나 이미 팔렸을 때(completion or fulfillment of the purpose for which the agency was created)도 마찬가지로 거래가 중지된다.

◇ 이전 강좌 요약〓 지금까지 17회에 걸친 The Law of Agency에 대해 주요 요점을 간추려 본다.

부동산 중개업이란 부동산을 교환, 임대, 매매를 원하는 구매자와 판매자, 이에 따른 사례금과 중개 수수료를 받는, 이러한 행위와 사람이 결부된 모든 것을 말한다. 중개행위는 글이나 말로 쓰여지는 명시적 계약과 묵시적, 또는 일단 약속한 행위에 대해 딴소리를 하지 않는, 즉 estoppel 계약이 이뤄진다.

부동산 브로커는 부동산을 팔고 사는 구매자와 판매자에 의해 고용되어지며 또는 특수한 택지를 찿는 임무를 가진 고용된 중개인을 말한다. 브로커를 고용한 사람을 Principal 또는 Client(의뢰인)라고 한다. 중개료는 의뢰인이 결정하는 것이 아니다.

의뢰인과 중개인은 중개인의 맡은 바 임무 즉 신뢰관계를 지켜야 하는데 중개인의 임무란 Care, confidentially, loyalty, obedience, accounting and disclosure를 말한다. 중개인은 그러나, 매물상의 현존하는 오명(자살, AIDS 환자가 살던 집 등...)을 설혹 알더라도 그러한 사실을 Buyer에게 말하지 말해야한다.

거래상 제 3자란 브로커의 고객이며 오직 공평하고 정직하게 대우를 해주면 되는 것이다. 뉴욕은 의뢰인과 고객을 상대로 거래를 할 때 면허를 소유한 자로서 양쪽에 설명을 해야 한다. Salesperson(판매 중개인)은 Broker’s agent(브로커의 중개인)이며 Seller‘s subagent(판매자의 부 대리중개인)이다.

대리행위는 쌍방의 무능 또는 죽음에 의해 끝날 수 있는데 이밖에도 매물이 파손되었을 때, 대리행위 기간이 끝났을 때, 중개인과 상호 합의 하에 끝날 수 있다. 또한 쌍방이 취소할 때, 쌍방의 파산선고, 또는 대리인 관계의 목적 달성, 즉 매매가 끝났을 때도 대리인 행위는 끝나게 된다.

문의(917)579-2050

 

부동산 지상강좌(18)



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학·이영복·윤국진

정리: 재미부동산협회 홍보국장 양승현



$$$$$$$$$$$$ 중간제목---위탁계약전 ‘본인 증명’ 받고

설명서 사본 3년간 보관해야





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대리행위(관계)와 부동산 중개업

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지금까지의 중개인(대리인)과 대리행위(관계)의 법률적인 용어를 대체적으로 이해했다면 이번 주부터는 중개인들의 부동산 중개업에 대해 설명하고자 한다.

고객이 처음 부동산 사무실로 찾아와 상담을 요구했을 때(최초 실무접촉을 했을 때) 중개인은 그 고객이 Seller 또는 Buyer인지, 무엇 때문에 찾아 왔는지를 파악해야 한다. Seller(부동산을 팔러온 판매자) 같으면 Listing agreement를 받아야 하며 또는 Listing(부동산 매물)을 구하는 Buyer같으면 자세한 Listing(부동산 매물) 내용을 설명하고 고객의 이름과 주소, 자세한 사항을 서류에 남겨 놓아야 한다. 이런 고객과의 맨 처음 접촉상황을 First substantive contact라고 하며, 이 자료는 어느 기회에 좋은 Listing(매물)이 나왔을 때 중개인이 고객에게 수시로 연락할 수 있는 자료가 된다.

물론 내용설명이 끝난 후에는 꼭 서명날인을 해야 하는데 이것을 Signed acknowledgment(본인증명/ 수취인증명)라고 한다. 부동산 판매 또는 구입에 경험이 많은 분들은 이런 상황에서 예의 바르게 서명 날인을 하는데, 어느 고객(특히 경험이 없는 고객)은 서류에 사인하는 것을 꺼려한다. 그래서 어느 중개인은 아예 서명 날인은 생략하고 소개만 해주는 경우가 있는데 실지로 구매자와 판매자가 어느 시점에 가서 중개인을 빼돌리고 직거래를 하는 경우도 종종 있어 법적으로 분쟁의 소지를 만들기도 한다.

전통적으로 중개인들은 부동산거래를 함에 있어서 Seller를 대신해 일해주고 있다. 그러나 그 대신 Buyer를 대신해 일해주는 Agent가 점점 일반화되고 있다.

Agent가 누구를 대신하든 간에 예상되는 이권의 충돌은 너그럽게 보아 줄 수는 없는 것이다. 따라서 부동산 중개인들은 쌍방에 대해 공정한 상행위를 하는 동안은 그들의 의뢰인들을 위해 가장 큰 이권이 돌아가도록 행동해야할 것이다. 즉 그들의 의뢰인들을 위해 최선을 다해야 할 것이다.

뉴욕의 경우 부동산중개법 제443은 Broker와 Salesperson이 예견되는(잠재적) 판매자와 구매자에게 중개인이 지켜야 하는 법이 적혀진 설명서를 줄 것을 요구한다. Seller와 buyer는 거래를 함에 있어 설명서를 읽고 난 후 중개인 법을 이해했다는 확인을 본인증명을 통해 해야한다. 이 설명서는 그들이 비밀을 지킬 수 있는 어떤 정보를 다른 쪽의 중개인에게 누설하지 않도록 일반대중의 회원들에게 경고하는 뜻을 담고 있다.

뉴욕의 부동산법 443은 1세대에서 4세대까지의 주택매매와 임대를 포함한 주택 거래에 적용하고 있다. Seller를 대신하는 중개인은 매물 위탁계약에 들어가기 전에 Seller(판매자)의 본인증명을 받아야한다. 역시 구매자를 대신하는 중개인도 계약 전에 구매자의 본인증명을 받아 놓아야 한다.

예를 들자면 Seller의 Agent는 처음 접촉할 당시 예상되는 Buyer에게, 그렇지 않으면 Buyer의 agent에게 수취인 증명을 받아야하고 설명을 해줘야 한다.

부동산 사업 과정에서 얻어지는 대리점 설명서의 사본은 3년 동안 보관해야 한다. 만일 어느 Buyer나 Seller가 그 설명서에 서명을 거절한다면, Agent는 한쪽에 줄 설명 확인서를 만들어야 할 것이다. 문의:917-579-2050

 

 

부동산 지상강좌(19)



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현 재미부동산협회 홍보국장



$$$$$ 중간제목-- 브로커위해 일하는 중개인은 하위대리권

쌍방 대리 행위 때는 일단 의혹의 눈길



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양자택일 선택권과 하위 대리권

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◇양자 택일의 선택권(Agency Alternatives)

앞에서 언급했듯이 중개인은 모든 거래를 위해 의뢰인을 대신한다. 중개인은 의뢰인이 거래 상 결정하는데 영향을 줄만한 사실을 설명해야 되고, 실익(회계업무)도 따져 봐 주고, 지시사항, 성실, 비밀보장, 끊임없는 배려로 의무를 다해야 한다. 또한 브로커와 Seller와의 사이에 대리 행위관계가 형성되려면 매물 판매권 위탁계약이 이루어져야 할 것이다.

마찬가지로 Broker와 Buyer와의 관계에 있어서도 매물 구매 위탁계약이 이뤄져야한다. 부동산 브로커는 다른 브로커에게 종종 시장에 나와있는 매물에 대해 도움을 요청한다.

일반적인 예가 주택 부동산 MLS 멀티플 서비스인데, 매매에 관여한 브로커들인 Listing broker와 Selling broker는 커미션을 나누어 갖게되는 것이다. 이러한 관례로 인해 하위 대리행위가 형성되는 것이다.

즉 Selling broker로서의 Subagency는 Seller의 Sub-agent의 행동이며 또는 Broker의 agent(Broker‘s agent)가 되는 것이다. 왜냐하면 부동산 거래에 있어서 양쪽(Seller와 Buyer), 즉 중개인은 한쪽이든 양쪽을 위해 대리행위를 할 수 있기 때문이다.

Single agency는 중개인이 한쪽만을 대신한다. 한쪽 대리행위는 전통적으로 중개인이 파는 쪽, 또는 사는 쪽을 대신한다. 쌍방 대리행위는 중개인이 양쪽을 대신한다.

그런데 뉴욕주의 경우 쌍방 대리행위에 대해서는 의혹의 눈으로 중시한다. 즉 양쪽에게 설명과 승인 없는 쌍방행위에 대해서는 물론 불법으로 간주하고 있다.

◇하위 대리권(Sub-agency)

브로커가 Seller로부터 매물 판매 위탁계약을 받았다고 치자면, 브로커가 Seller의 Agent로서 대리권 행위는 명확하다. 부연하자면, 브로커를 위해 일하는 어떤 중개인이 있다면 Seller의 Sub-agent이며, 그들은(Broker’s agent) 브로커의 중개인인 것이다. 그러나 명확하지 않은 상태도 있다. 어떻든 또 다른 브로커가 매물을 살 Buyer를 구해올 경우다. 다른 브로커가 Seller의 Sub-agent로 또는 Buyer의Sub-agent로 행동한다면, 또는 Listing Broker로서 행동한다면 그 질문의 답은 Sub-agent가 브로커와 의뢰인에게 의무와 책임이 비판적으로 따르게 되는 것이다.

◇하위대리행위의 형성(Creating Subagency)

하위 대리행위(Sub-agency)는 양쪽의 합의, 또는 행동으로 형성된다. Seller는 명백한 합의하에 하위 대리행위(Sub-agency)를 승낙하는 것이다. 그 밖의 다른 협력 브로커들도 Listing Broker 자신과 함께 일하는 중개인들이 묵시적인 하위 대리행위를 하고 있으므로 Sub-agency 행위를 거절하거나 또는 받아 들여야 한다.

Sub-agent(Selling broker)는 하위 대리행위를 인정해야 한다. 그리고 Sub-agent(selling broker)는 Listing broker의 중개인으로서 또는 구매인의 중개인으로서 행동을 보임으로서 Sub-agency가되는 것을 거절할 수 없게 되는 것이다.

 

부동산 지상강좌(20)



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학.이영복.윤국진

정리: 양승현



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하위 대리행위와 사무실서의 업무처리

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$$$$$ 중간제목---구입희망자가 집값 더 얹어 주겠다면

브로커는 파는 사람에게 알릴 의무 있다



◇하위 대리행위에 대한 설명(Disclosure of subagency)= 부동산 거래상 의뢰인과 Subagent(selling broker)사이에 서로의 관계는 많은 Buyer에 의해 깨끗하게 이해되어지지 않는다. 브로커가 자기의 편에서 일한다는 것을 종종 믿고 매물을 찾기 위해 Subagent의 서비스를 활용하는 Buyer들은 그러한 사실, 즉 브로커가 Seller의 가장 큰 이익이 되도록 행동할 신뢰의 의무를 가지고 있을 때이다.

예를 들어 A씨는 집을 구하고 있다. A씨는 브로커인 B씨를 접촉했는데, 브로커는 수주에 걸쳐 A씨에게 많은 집을 보여주었다. A씨는 브로커인 B씨에게 자기가 찾고 있는 집에 대해 말했다. 그리고 그 자기가 사려고 마음먹은 시기와 살 수 있는 능력에 대한 정보를 주었다. 무심히 A씨은 자기가 관심을 갖고있는 집을 발견한다. A씨는 브로커 B씨와 함께 매우 편안함을 느꼈다. 그리고 자기가 부동산 중개인처럼 B씨에 대해 생각하기 시작했다.

사실인즉 B씨는 Seller의 subagent다. A씨는 그 집에 대해 처음 제시했던 액수보다 8천달러 더 많은 액수를 줄 수 있다고 브로커 B씨에게 말했다. 브로커는 높은 값으로 팔 seller의 집을 즉시 깎아줄 생각이었던 Seller에게 이러한 정보를 전해줄 의무가 있다.

◇하위 대리행위 없는 중개업(Brokerage without subagency)= 의뢰인으로서 Seller는 단지 Listing agent나 역시 Sub agent가 없이 행동을 하기 쉽다. 이것은 잠재적으로 상당히 불리한 일(즉 또 다른 문제 중에 인간의 권리를 위반하는 것)이다. 그 이유는 어떤 Seller는 Subagency를 통한 매매 제의를 원치 않기 때문이다.

만일 Seller가 MLS를 통해 이익을 원하면서도 MLS 멤버에게 Subagency 제의를 원치 않는다면, Listing Agent는 Seller의 Subagent로서 행동하는 다른 브로커어 없이도 Buyer를 데려오는 다른 브로커와 함께 커미션을 나누어 갖도록 중개인은 노골적으로 지시 할 수 있다.

Seller는 Selling Broker에게 커미션의 한 부분을 지불하는 것을 동의한다. 그러나 Selling broker의 행동이나 어떤 진술서에 대해 책임질 위험에 대한 일은 원치 않는다.

◇사무실에서 주택매매 업무= 많은 부동산 중개업의 실질적인 부분은 Office 내에서 이루어진다. 브로커의 Agents와 Seller의 Subagents들, 그리고 부동산 중개업의 모든 중개인들은 Buyer에게 부동산 시장에 나와있는 매물을 찾는데 최선을 다해 노력할 책임이 있다.

Office 내의 Sales는 또 다른 브로커와 함께 일한 대가를 나눌 필요성은 없다. In house sale은 완전히 합법적이다. In house sales은 중개인이 Seller를 위해 행동하는 것을 Buyer가 알고있는 동안 합법적인 것이다.

문의:917-579-2050

 

부동산 지상강좌(21)



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지도강사: 홍종학.이영복.윤국진

정리: 양승현



$$$$$ 중간제목---MLS에 리스트 올리면 하위대리권 인정

독점매물은 동의 있어야 대리권 형성돼



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Subagency의 유형

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Subagency의 유형에는 ◇Blanket offer of subagency, ◇Selective offer of subagency, ◇Brokerage without subagency 등이 있다.

◇Blanket offer of subagency (총체적인 하위 대리권 제의)

일반적으로 MLS를 통한 매매행위를 말한다. Seller는 MLS에 자기의 Listing을 올림으로써 모든 관련된 브로커들의 하위대리행위를 일방적으로 인정하는 것이다. 어떻든 Seller는 하위 대리행위 가부를 따라야한다. 단적으로 말하자면 Seller는 Listing Broker와 함께 일하는 다른 모든 중개인이 누구를 대신해 일하든 관계치 않는다. 왜냐하면 Seller는 agent, Sub-agent의 행동에 대해 책임을 떠맡게되고, 또 Seller는 MLS 모든 회원에게 하위대리 행위를 제의했기 때문에 미국의 공정주택 공급법 위반의 가능성에 대해 연대책임(Vicarious liability)을 갖게 되는 것이다. 한 예로 브로커에 의한 Listing에 대해 그들은 모르는 것이 많다.

이런 이유 때문에 어떤 Seller는 최근 들어 Sub-agency의 제의에 대해 정중히 거절하기도 한다. MLS에 의한 이러한 유형의 Listing은 Seller의 편에서 고려대상으로 규정하고 있다.

◇Selective offer of subagency (Seller가 선택하는 하위 대리권행위)

Vicarious liability가 필요 없는 선택적 Subagency를 말함. 모든 매물은 MLS에 모두가 올려지는 것은 아니다. 예를 들면 상업용 매물은 단지 하나의 브로커 단독으로(독점매물) 종종 목록에 올려진다. 어떤 때는 Listing Broker가 구매자를 찾기 위해 소수의 선택된 브로커와 함께 공동으로 일하기를 원하고 있다.

비록 이러한 타협이 일반적으로 비공식적이긴 하지만- 그들은 특유하게 커미션 배분을 구두로 약속하는 것보다도 거의 적게 약속 같은 것은 하지 않는다- 그들은 묵시적인 하위 대리 행위형성에 의해 그런 결과를 가져오는 것이다.

그런 결과처럼 협력 브로커들은 Seller를 위해 신용을 기반으로 책임을 지는 것이다. 잠재적인 충돌을 피하기 위해, 이들 협동계약은 문서로 쓰여져야 하는데 쌍방 모두에 명확하게 책임이 정해지는 것이다.

부연하면 Listing Broker는 Seller에게 그러한 관계를 꼭 설명해야 하며 Subagency의 형성을 위해서도 Seller에게 알려준 정보에 대한 동의를 얻어야 할 것이다.

◇Brokerage without subagency (Seller가 하위 대리행위가 필요 없는 혼자만의 중개업)

All agent가 필요 없음. 의뢰인으로서 Seller는 단지 Listing agent나 역시 Sub agent가 없이 행동을 하기 쉽다. 이것은 잠재적으로 상당히 불리한 일- 즉 또 다른 문제 중에 인간의 권리를 위반하는 것- 그 이유는 어떤 Seller는 Subagency를 통한 매매 제의를 원치 않기 때문이다.

만일 Seller가 MLS를 통해 이익을 원하면서도 MLS 맴버에게 Subagency 제의를 원치 않는다면, Listing Agent는 Seller의 Subagent로서 행동하는 다른 브로커가 없이도 Buyer를 데려오는 다른 브로커와 함께 커미션을 나누어 갖도록 중개인은 노골적으로 지시 할 수 있다

Seller는 Selling Broker에게 커미션의 한 부분을 지불하는 것을 동의한다. 그러나 Selling broker의 행동이나 어떤 진술서에 대해 책임질 위험에 대한 일은 원치 않는다. 많은 Buyer들의 경우 이 단순한 협력에 대한 제의와 Buyer Broker에게 지불할 때 발생되는 커미션 분배문제의 해결이 현재 브로커들에 의해 설명되어지고 있다.

문의:917-579-2050

 

 

부동산 지상강좌 (22)



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지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현



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지정대리권(Designated Agency)이란 무엇인가

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$$$ 중간제목--- 협동 브로커는 누구의 에이전시인지 밝혀야

뉴욕주에선 독점계약 자동적 기간연장은 불법



같은 agency 내에서 두 사람을 골라 한쪽 한쪽을 따로 맡는다. Dual agency에 대해 앞서 설명한바 있다. DOS(Department of State)는 Buyer 고객이 같은 회사 안의 목록에 올라 있는 매물을 사려고 할 때 듀얼 Agency의 문제점을 고려하여 처리방식을 승인한 바 있다. 주의 주무장관은 주무 브로커는 상대방의 agent 중에 한사람을 Buyer‘s agent로 지정할 수 있고 또 다른 Agent를 Seller’s Agent로 지정할 수 있다고 공표한 바 있다.

만약 지정된 Agent가 정해지면 그 회사는 같은 매매를 함에 있어서 쌍방을 대신해 일을 해주는 Dual Agent로서 계속 일을 할 수 있는 것이다. 지정된 중개인들로 하여금 이렇게 쌍방(Buyer&Seller)을 함께 하는 새로운 계약의 장점으로 그들 각자의 고객에게 단독중개인(single Agents)로서의 역할을 충실히 할 수 있는 기능을 살리게 된 것이다.

듀얼 에이전시의 동의, 즉 쌍방이 승인한다는 것, 그 동의는 지정 중개인 조정을 달성해야 한다는 것이다. 지정 중개인을 정해야 한다는 뜻이다. 지정중개인 계약은 뉴욕주 부동산 협동조합에 의해 권장되고 있다.

◇Handling Cooperative Sale- 협동 판매에 관해

브로커들 사이에서의 협동관계는 선택을 하든 안 하든 간에 또는 MLS를 통하든 간에 부동산 경영에 있어서 일반적인 업무다. 매물이 Listing 브로커가 아닌 다른 브로커를 통해 팔려질 때, 모든 사람이 관련되어 있기 때문에 Agency 관계를 명확히 하는 것이 중요하다.

협동 브로커 또는 Selling 브로커는 그가 Seller의 Sub-Agent로서 행동 할 것인지 아니면 Buyer의 Agent로서 행동할 것인지 그렇지 않으면 Buyer든 Seller든 둘 중에 하나로 Agency 관계가 없이 간단히 브로커의 Agent로서 행동 할 것인지 Listing Broker에게 알려야 한다. 이 연관관계는 Listing Agent가 Seller의 재정상태 또는 Seller의 동기부여에 대한 정보를 나누어 주는데 영향을 줄 것이다.

▶Agency Forms- 대리권 관계의 주체는 중개인과 고객간의 명시적인 계약에 의해 이루어진다. 부동산 중개업의 경우, 매물주인과 Listing Agent 사이에 계약서를 작성함으로서 명확해진다. Buyer와 Agent 사이에 관계는 Buyer Agency 구매계약을 맺음으로서 명확해 진다. 대형 상업용 임대차 계약에서는 브로커는 임대인이 고객이 됨으로 고객으로부터 즉 임대인으로부터 커미션을 받게 된다.

▶Net listing- 주인이 원하는 값이 얼마로 정해진 매물 Net listing은 브로커가 매물을 어떤 값으로도 파는데 자유로울 수 있다. 만일 그 매물이 팔려진다면, 브로커는 무엇인가 약속하고 합의한 단지 정해진 액수만큼 Seller에게 주면 된다. 이러한 형태의 매물 List는 뉴욕에선 불법으로 간주되며, 그것은 그 자신이 자기에게 사기치는 것이 되며 seller에게 최선의 이익이 되지 않는 것이다.

▶Termination of listings- Listing이 중지 될 때.

-Performance of the object (sale of the property): 목적달성/ 매물이 팔림

-Expiration of the time period stated in the agreement: 정해진 Listing Agreement 기간 안에 정해진 시점이 종결되었을 때

-Abandonment by broker who spends no time on the listing: Listing을 받고 난 후에 노력하지 않고 브로커에 의해 포기되었을 때

-Revocation by owner (although the owner may be liable for the broker‘s expenses): 주인에 의해 취소되었을 때(주인이 취소한다면 브로커가 쓴 경비는 책임져야한다).

-Cancellation by the broker or by mutual consent: 브로커에 의해 취소 또는 서로 취소를 동의할 때

-Bankruptcy, death or insanity of either party: 파산선고, 사망 또는 쌍방의 정신이상

-destruction of the property:소유물이 파괴되었을 때

-A change in property use by outside force ( such as a change in zoning):외부의 힘에 의한 소유물의 변동(예, 지역의 용도변경)

모든 Listing(매물목록)은 브로커가 고용되어지는 시점을 기해 구체적으로 써야 한다. 독점 계약을 함에 있어서 자동적으로 기간연장을 하는 것은 뉴욕에서는 불법이다. 문의:917-579-2050

 

 

부동산 지상강좌 (23)



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현



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리스팅 계약시 필요한 정보

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$$$ 중간제목-- 우발적 말썽 대비 가능한 한 많은 정보 제공

1978년 이전 건립된 주택 납 페인트 유무 점검



리스팅을 만들 때 브로커는 부동산의 한 구획에 대해 가능한 한 많은 정보를 얻어야 한다. 이것은 특별히 이 Listing이 위탁판매로 올려질 때(MLS or Listing Books), 모든 예상 가능한 우발적인 사고가 발생 하는 것을 막게 된다. 실제 계약상에 수반되어 지는 어떤 정보, 즉 어떤 것은 예견되는(잠재적인) 구매자에게 따로 뽑은 정보용지가 제공되어 진다. 그 정보의 내용은 다음과 같다.

▶Names and addresses of owners

▶Adequate description of the property

▶Adequate ...적당한, 충분한

▶description ...서술, 기술, 설명서, 특징열거

▶Size of lot (frontage and depth; if irregular, square footage)... 필지의 규격

▶Number and size of rooms and total square footage .방의 수와 크기

▶Construction and age of the building ... 건물의 나이

▶Information relative to the neighborhood(schools, transportation) ... 주의 환경

▶Current taxes ... 현재의 부동산세

▶Amount of existing financing ... 상업용일 경우 현 소득 액

▶existing financing ... 현존하는 소득, 재원

▶Utilities and average payments ...(전기, 가스, 수도)시설과 평균 내는 돈

▶Date of occupancy or possession ...건축허가 날자 또는 소유한 날자

▶Possibility of seller financing ... Seller가 바라는 재정가능성

▶Zoning classification(땅의 용도등급) ...especially important for vacant land)

▶Detailed list of exactly what personal property and fixtures will or will not be included in the sale price

개인 재산(소유물)과 정착물이 판매 값에 포함되어 있지 않은지, 또는 포함되어 있는지 정확하게 세밀한 목록을 만들어야 한다. 중개인은 용도에 대한 정보, 땅의 크기, 그리고 년 세금에 대한 정보를 위해 공개적인 기록문서를 찾아야할 것이다. 올바른 세금이 실제적으로 매겨졌는지, 퇴역군인, 나이든 사람, 무능력자, 노인 아파트먼트. 국가유공자 가족, 종교 면제자가 사용했는지 그밖에 밀린 물 값 등이 있나 알아봐야 할 것이다.

◇매물에 대한 설명

1가구에서 4가구까지의 Family house를 사려는 구매자는 구매계약을 위한 Binding을 하기 전에 Seller로부터 그 매물상태에 대한 진술서를 받을 권리가 있다. 진술서에는 “얼마나 오래 동안 이 매물을 소유했나”라는 질문에서부터 매물에 환경문제, 건물의 구조, 기술적인 조건 등에 대한 내용이 담기게 된다. 이러한 진술서를 받지 못한 사람은 구매를 위해서 5백 달러를 받을 권리가 주어진다.

다음은 꼭 설명 해야할 조항이다.

▶이 매물은 농업 지역에 자리잡고 있다면 이런 사실은 설명 해야한다.

▶공공요금의 추가적인 징수가 있다면 얼마인지와 어떤 종류가 포함되어 있는지 게시(통지)하여야 한다. Seller는 진술서에다 청구서의 내용을 제공해야하며 그리고 그 어떤 경고가 있는지를 진술서에 쓰고 서명해야한다.

▶1978년 이전에 건립한 집들은 예견되는 구매자에게 Listing을 받을 때나 후에 클로징을 하기 전에 위험과 납 물질 연관성과 Lead-based paint로 알려진 위험의 존재를 설명해야 할 것이다.

문의: 917-579-2050

 

 

부동산 지상강좌(24)


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Listing Agreements 때 필요한 정보

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$$$$ 중간제목-- 환경오염여부·부동산 수입-지출 명세서

난방비 영수증·홍수피해여부 등 꼭 제보



◇환경의 위험성(Environmental hazards)=매물을 등록 받을 때, 환경위험의 존재 가능성에 대해 질문을 해야 할 것이다. 부동산 브로커는 이런 중대한 문제를 놓고 감정에 따라 일을 처리 해서는 안 된다.

환경 위험성은 단지 Buyer가 그들의 건강을 해치는 것뿐만 아니라 구매자가 현존하는 문제를 해결해야할 책임이 뒤따르게 되기 때문에 중요성이 증가되고 있다.

◇임대 부동산(Rental property)=또 다른 부동산상의 수익성과 다세대 주택 판매에 있어서, Seller는 현재의 수입과 지출명세서를 준비해야 한다. 이 서류는 회계사로 하여금 작성하도록 하는 것이 좋다.

임대장부는 각 임차인의 이름, 월세, 각 임대차 계약서의 만료일, 보증금의 액수를 밝혀야 할 것이다.

매물목록을 받은 중개인, 즉 Listing Agent는 그 매물의 용도지정과 실제적으로 어떻게 사용되어지나 적법성을 밝혀야 할 것이다.

Seller는 매물을 양도할 때 건물의 안전확인서(C/O)에 대한 필요성을 알아봐야 할 것이다. 즉 임차인이 어떻게 사용할 것인지 사용 목적을 알아 봐야 할 것이다. 또한 임차인을 대하면서 조정할 일은 그 매물을 적당한 시간에 보여주는 것이 중요하다.

◇뉴욕의 Truth-in-Heating Law=뉴욕의 히팅 법규는 기록되어진 영수증, 즉 Seller가 한 가구 또는 두 가구 집을 사려고 하는 어떤 Buyer에게든지 2년이 지난 냉방과 온방장치 영수증을 갖출 것을 요구하고 있다.

Seller는 또한 전 주인이 이미 가설한 바 있는 절연물에 대한 어떤 정보가 있다면 모두 갖추어, 현재 가설되어 있는 절연물의 종류와 크기에 대한 일람표를 준비해야한다.

◇기타 정부 요구 사항(Other government requirements)=만약 그 매물이 홍수지역 안에 있다는 것을 HUD가 확정한다면, Buyer는 모게지 종류가 확정되어 나오기 전에 홍수에 대한 보험을 들어야 할 것이다.

그러므로 Listing Agent는 Listing을 받을 때 홍수지역 지도를 참고하여 조언을 구해야 할 것이다. 어떤 지방에서는 습지라든가, 가파른 경사지 같은 특정 보호지역을 설정하고 법령으로 제한하는 곳도 있다. 따라서 Listing Agent는 땅의 사용을 위해 모든 예상되는 제한추세를 알아봐야 할 것이다.

◇뉴욕주 요구사항(New York State requirements)=뉴욕의 부동산 중개법은 브로커가 1가구에서 3가구까지의 집을 팔기 위해 독점계약서의 뒷면에 프린트된 다음과 같은 사항에 별도 서명을 받을 것을 요구하고 있다.

1. An exclusive-right-to-sell listing : 중개인이 Seller에게 독점위탁 판매계약을 받는다는 것은, 만약에 당신이 매물의 주인이라면, 당신의 집을 당신이 직접 Buyer를 찾아 판다하더라도 그렇지 않으면 다른 Broker가 Buyer를 데려온다 하더라도, 당신은 현재의 계약을 맺은 브로커에게 커미션을 주어야한다는 계약을 의미하는 것이다.

2. An exclusive-agency listing : 독점 판매계약은 이런 경우 만일 당신이 그 매물의 주인이고 당신이 Buyer를 찾는다면, 당신은 독점 판매계약을 맺은 브로커에게 커미션을 주지 않아도 된다. 그러나 만약 다른 브로커가 Buyer를 데려온다면 당신은 Selling Broker와 현재의 계약을 맺은 브로커 모두에게 커미션을 나누어 지불할 의무가 생기는 것이다. 예를 들어 커미션은 Listing Broker에게 6%로 책정했다면 Listing broker와 Selling Broker가 대개 반씩 나누어 갖게 된다.

문의:917-579-2050

 

부동산 지상강좌(최종회)



재미부동산협회 제공

지도강사: 홍종학 . 이영복 . 윤국진

정리: 양승현

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매물 판매계약서 항목별 설명

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$$$ 중간제목--주택매매 땐 공정주택 공급법 따라야

주인 위임 없이 ‘판매’사인 못달아



Listing의 서류 양식은 지역별로 각기 차이가 있다. 다음은 계약서 견본(서류양식)의 항목별 분석 즉 계약서 특별규정의 상세 내용이다

◇독점판매위탁계약=이와 같은 문서는 Seller가 매물을 팔려할 때 Broker에게 “독점판매위탁계약”으로서의 특별한 권한을 갖게 하는 것이다.

◇날짜=Listing 계약의 날짜는 서명이 이루어진(실행된) 날짜를 말하는 것이다. 그러나 이것은 언제나 그 계약이 효력을 발생하는 날짜는 아닌 것이다.

◇이름=그 매물의 권리를 가지고 있는 모든 사람의 이름은 구체적으로 명기해야 한다.

◇브로커나 그 회사의 이름= Listing 안에 쓰여지는 브로커나 그 회사의 이름은 계약서안에 정확히 진술되어야 한다.

◇계약=이 부분은 쌍무계약으로서의 문서로 입증되며 합의를 체결하고 형성된 양쪽에 의해 약속을 공표 하는 것이다.

◇계약 만료 기간=양쪽(Seller & Buyer)은 정확한 시간과 날자를 틀림없이 잡아야한다.

◇처음 내놓은 가격=많은 브로커들은 Asking price(청해오는 금액) 처럼 Listing price를 맡는 것을 우선하지 않는다.

◇커미션 비율=브로커에게 줄 커미션 비율은 짤막한 문단으로 정해 놓는 것이 중요하다. 각기 부동산 중개회사의 수수료는 그 회사 나름대로의 비율이 정해지며 때에 따라서 원한다면 커미션 비율이 조정될 수도 있다. 그 문단속에는 MLS의 또 다른 Members인 부 대리 관계(Subagency)로 이뤄지는 제의에 의한 비율도 만들어야 하며 그리고 Seller는 Listing Agent가 Buyer Broker에게 줄 커미션의 비율을 제의할 때는 어떻든 말을 해주어야 한다.

◇연장 조항=이 부분에 있어서 리스팅 계약이 만료된 후에, 만약 주인이 원래의 계약한바 있던 브로커가 다루던 어떤 사람에게 팔려면 브로커를 보호하는 것을 뉴욕에서는 허용한다. 그러나 이 연장조항은 만약 Listing 주인이 기간 만료 후에 또 다른 중개인에게 Listing 매물을 다시 준다면 적용되지는 않는다.

◇협상과 양도=주인은 모든 요구 사항을 중개인에게 맡기고 Listing Brokers나 또는 다른 부동산 회사에 속한 Selling Broker든 간에 제출되어진 어떤 제의라도 참조해야 한다.

◇MLS 서비스=중개인은 즉시 MLS의 모든 멤버들에게 리스팅 정보를 배포할 것이다. 그러나 다른 지역에서는 매물을 받은 리스팅 오피스가 “오피스 내에서 독점적으로” 며칠동안 가지고 있는 경우도 있다.

◇공정 주택공급법=쌍방은 지방, 주, 연방의 공정주택 공급법을 따라야한다.

◇판매 사인판=중개인은 주인의 위임 없이 사인 판을 부착할 수 없다.

◇요구사항=주인은 모든 합의 사항을 발표하기 전에 계약서에 꼭 서명해야 한다.

◇임대, 임차, 집세의 수입=만약에 주인이 계약이 지속되는 동안 이 소유물에 대해 임대를 원한다면 중개인은 독점을 할 수 있으며 그리고 Rental 중개인으로서 독점 위탁 임대차 계약을 받을 수 있다.

◇중지=주인이 Listing agreement를 계약 만료 전에 중지(취소)할 때를 명시한 규정이다. 만일 주인이 Listing agreement가 종료되기 전에 그 계약을 중지시킨다면 중개인은 그 동안의 광고비 지출과 손해액, 그리고 수수료를 받을 권리가 주어진다.

◇추가 세목=Seller와 Agent간에 이루어지는 합의는 어느 것이든지 불법이 아니다. 예를 든다면 “Seller의 형이 30일 내에 구매할 경우 수수료는 지불되지 않는다”라는 합의가 이루어 질 수 있다.

◇오피스 안에서의 판매=Broker는 쌍방 중개관계의 상황이 존재 할 수 있다는 것을 판매자와 구매자에게 통보해야 하며 Seller와 buyer 모두가 그들의 대리행위 계약을 브로커를 상대로 취소할 수 있으며 또한 합의에 의해 이루어진 쌍방 중개인(Dual Agent)으로서 브로커가 계속 돌보아준다는 것을 이미 동의했다고 쌍방에 통보해야한다.

◇서명=계약은 쌍방에 의해 서명되어 져야 한다. 브로커나 부동산 회사와 함께 서명되어진

◇판매=계약은 개인적인 중개인(판매원)이 만들 수 없는 것이다.

◇정의=Seller는 중개인으로부터 Listing의 종류에 대해 꼭 설명을 받아야 한다.

◇시민권에 대한 총체적인 입법= 이러한 조항은 연방과 주의 총체적 입법을 차별대우로부터 보호하고 주인을 감시하기 위해 적용하는 것이다.

◇주인의 승인=주인은 Listing의 정의를 알고 있음을 공고한다. 즉 주인은 Listing의 정의를 알고(승인하고) 있다.

문의 : 917-579-2050R.

 

 

주택구매를 막는 여러가지 요인들





$$$$$ 큰제목--- 우선 부채와 크레딧카드 줄여라

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“내 집”갖고는 싶지만 왜 살 수 없나

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$$$$$ 중간제목---‘이 집·이 지역 아니면 안된다’고집 버리고

절약으로 기초자금 모은 후, 인내심 갖고 추진



집을 구입하는데는 여러가지 장애요인이 있다. 가장 기본적인 것은 자금이 부족한 것이다. 다운페이먼트와 클로징 비용이 없기 때문에 선뜻 집 사기에 나서지 못하는 경우가 많다. 그러나 한편으로 꼭 원하는 집을 사야만한다는 강박관념 등 심리적인 요인도 걸림돌이 될 수 있다.

주택구입을 막는 장애요인으로는 여러가지가 있는데 전문가들은 이러한 장애요인을 제거하기 위해 노력하면 집을 구입하는데 훨씬 유리할 것이라고 말한다. 주택구매를 막는 각가지 요인들을 정리했다. 편집자



◇희망하는 집에 대한 고집= 누구나 자신이 원하는 집이 있다. 미국인들은 보통 ‘드림 하우스(dream house)’라고 표현한다. 집을 사려고 할 때 경제력이 못 미친다면 원하는 집의 수준을 낮춰서 현실화하는 것이 바람직하다. 규모, 학군, 이웃, 교통, 건축양식 등 모든 것이 맞아야 한다고 생각했다면 집 사기가 어려울 수 밖에 없다. 자신이 가장 중요시하는 것이 무엇인가를 판단해 몇가지 중요한 조건만 맞으면 집 사기에 나서는 것이 현명하다.

◇특정 지역에 대한 집착= 어느 지역이건 오래 살게 되면 정이 드는 것이 보통이다. 또 주택을 구입하기 위해 돌아다녀 보면 어느 지역은 다른 지역보다 여러가지 면에서 좋은 점이 발견된다. 그렇다고 특정 지역에만 집착을 하게되면 집을 살 수 있는 확률이 크게 줄어들게 된다.

따라서 전문가들은 집을 고를 때 유사한 조건을 갖춘 3~5개 정도의 지역을 선정한 후 집을 찾는 것이 유리하다고 말한다. 미국인들은 평균 5년 정도에 한번씩 이사한다는 것을 고려해 한 지역에서 살다가 돈을 모아 원하는 지역으로 옮겨 갈 수도 있다는 것을 염두에 두면 좋다.

◇지나치게 많은 부채= 커뮤니티 하우징 이노베이션(Community Housing Innovation)의 조사에 따르면 미국인들의 주택구입을 저해하는 요건 중 가장 중요한 것이 새 차를 융자받아 사는 것이다. 다시말해 매달 갚아야하는 부채가 집을 사는데 걸림돌이 된다는 것이다. 융자회사에서도 주택 모기지 신청자가 매달 4백달러씩 새 차 모기지로 내고 있다면 돈을 적게 빌려줄 수 밖에 없다. 그러나 만약 자신이 매달 내야하는 돈이 새 차 모기지 뿐 아니라 학자금, 크레딧카드, 의료비, 물품 구입대금 등 여러가지가 있다면 당연히 모기지 얻기가 힘들어진다.

또한 부채가 많으면 결과적으로 주택 모기지를 상환하는 능력을 크게 떨어지기 때문에 집을 사더라도 채무불이행에 빠져 차압 당할 가능성이 높다.

◇주택소유에 대한 불안감= 집을 사는 것은 보다 좋은 환경에서 살기 위한 것이지만 사실상 그렇지 않은 측면도 있다. 주택을 소유하게 되면 모기지 뿐 아니라 재산세, 개스비, 보험료 등을 내야하고 그밖에 계절이 변함에 따라 적지 않은 관리비와 시간, 노력을 투여해야 한다. 오랫동안 주택에 살다가도 나이가 들면 아파트나 콘도로 이사가는 미국인들이 많은 이유도 이 때문이다.

주택구입을 주저하게 만드는 요인 중 하나는 바로 이러한 심리적인 요인, 곧 집을 사면 비용과 시간을 많이 써야만 한다는 불안감이다. 이러한 심리적 부담을 극복하기 위해서는 ▶자신의 재정상태에 대한 명확한 분석 ▶주택구입 시 지출내용 확인 ▶주택구입 교육코스에 참석 ▶전문가와의 상담 등이 필요하다.

◇많은 크레딧카드 소유= 크레딧카드를 여러 장 갖고 있는 것이 주택구매에 부정적인 영향을 끼친다는 것을 모르는 사람들이 많다. 그러나 주택 모기지를 대출하는 금융회사에서는 크레딧 조사 때 신청자가 몇장의 크레딧카드를 어떻게 사용하고, 어떻게 상환하고, 얼마나 빚이 남아 있는가를 정확하게 조사해 평가한다.

일단 크레딧카드 빚을 상환하지 않은 것도 문제지만, 열장 가까운 크레딧카드를 사용하고 있으면 일단 점수를 깎이게 된다. 따라서 주택을 사려고 마음을 먹었으면 일단 크레딧카드를 1~3장 정도로 줄이고 사용한 금액에 대해서는 매달 갚는 습관을 들여야 한다. 집을 사려면 먼저 개인 및 가계 부채를 줄여야 한다는 것이 전문가들의 공통적인 지적이다.

◇크레딧 문제에 대한 무시= 미국에서 집을 사는 것은 모기지를 사는 것이다. 30만달러짜리 집을 살 때 다운페이먼트가 10%라면 사실 집 구입금액의 10분의 9인 27만달러를 모기지로 충당한다. 따라서 모기지를 얻을 수 없다면 현금으로 전액을 지불하는 것을 제외하고 미국에서 집을 사는 것은 거의 불가능하다.

모기지를 얻는데 있어서 가장 중요한 것은 크레딧이다. 크레딧은 모기지를 받을 때 이자율에 절대적인 영향을 미친다. 크레딧이 나쁘고 좋은 것에 따라 이자율이 1~2%씩 차이가 나기도 하고, 전체 상환액이 몇만달러씩 달라지기도 한다. 좋은 크레딧을 유지하기 위해서는 크레딧카드 빚 등 각종 부채를 제 때 상환하고, 은행구좌의 크레딧 라인 등을 이용해 크레딧을 올리고, 크레딧에 대한 조사를 통해 잘못된 크레딧을 바로 잡는 등의 노력이 필요하다.

◇불필요한 낭비= 주택을 구입하려면 일단 시드 머니(seed money), 곧 기초자금이 필요하다. 최근에는 다운페이먼트 없이, 또 3~5% 정도의 다운페이먼트만을 내고서도 주택 모기지를 대출 받을 수 있다. 그러나 다운페이먼트를 적게 내도 클로징 비용은 일정 한계 이하로 줄이기는 힘들다.

일반적으로 모기지 회사에 내는 수수료와 변호사비, 먼저 지불해야 하는 재산세, 보험료 등이 클로징 비용에 포함돼 있는데 평균 모기지 융자금의 6~8% 정도다. 10만달러를 융자받으면 6천~8천달러를 내야하는 셈이다. 그러나 주택을 마련하기 위해서는 이같은 기초자금이 필요한 데도 불구하고 ▶휴대폰 월 사용료 1백달러 ▶프리미엄 케이블 TV 시청료 월 80달러 ▶한 주에 수 회에 걸쳐 1달러50센트씩의 ATM 수수료를 지출하는 등의 생활습관을 갖고서는 필요한 금액을 저축하기가 어렵다.

전문가들은 주택을 구입하기 위해서는 ▶불필요한 지출과 소비를 줄이고 ▶IRA 개인은퇴구좌에 면세혜택을 이용해 주택구입 자금을 모으거나 ▶은행의 정기저축을 이용하는 등의 방법을 통해 기초자금을 모아야 한다고 지적한다.

◇주택구입 과정에서 인내심 부족= 미국에서 집을 사려면 기간도 오래 걸리고 복잡하고 집중력도 필요하다. 특히 이 과정에서 인내심은 필수적이다.

우선 집을 사려면 기초자금을 모아야 한다. 개인이나 가계의 경제능력에 따라 1년이 걸리기도 하고 10년이 걸리기도 한다. 기초자금이 준비되면 집을 찾게 되는데 매물을 보는 기간도 짧게는 몇달에서 몇년이 걸리는 경우도 있다. 어떤 에이전트는 한 주택 구매자를 위해 80채의 집을 보여준 경우도 있다. 보통 주말에 한 두채의 집을 본다고 했을 때 집을 보는데 들어간 기간만 1년이 걸렸다는 이야기다.

또한 마음이 드는 집을 찾게되면 경쟁을 통해 계약을 맺게되고, 계약을 맺은 이후 한달 정도 집을 자세히 살펴봐야 한다. 이 과정에서 모기지를 얻어야 하는데 모기지 회사에서 작성하는 서류만 1백장이 넘는 경우도 있다.

다른 모든 문제가 끝난 다음에 클로징을 하더라고 입주한 후에 집에서 나오는 새로운 문제점, 갑자기 늘어난 주택비용 등으로 인한 압박감 등을 생각해야만 한다.

따라서 이러한 전체 과정을 사전에 충분히 인식하고 집 마련에 착수하든지 아니면 비영리 주택단체의 교육코스나 커뮤니티 디벨롭먼트 콥(Community Development Corp.) 등의 비영리 주택구매자 클럽 등에 가입해 사전 정보를 얻고 조언을 받는 것이 바람직하다.

◇높은 주택가격으로 인한 망설임= 주택가격이 가장 바닥으로 떨어졌을 때를 맞춰서 집을 사는 것은 매우 어려운 일이다. 또한 주택가격은 20년, 30년 등의 긴 기간을 봤을 때 꾸준한 성장세를 보이는 것이 확실하다. 지난 수 년 간, 새 주택가격이 지나치게 높히 뛰었기 때문에 가격이 낮아질 때를 기다리는 잠재적 주택 구매자들이 많으나 실제 향후 수년후에 주택가격이 떨어질 것인가에 대해서는 전문가들 조차 의견이 분분하다. 따라서 가장 중요한 것은 현재 자신의 입장에서 주택을 구입하는 것이 유리한가 또는 당분간 임대를 살면서 편하게 지내다 수년 후 살 것인가를 결정하는 것이다.

그러나 주택가격은 대부분 모기지 이자율이 오르면 떨어지고, 반대로 모기지 이자율이 내리면 올라가는 경향이 일반적이기 때문에 양 조건의 유리한 면을 최대한 활용하는 것이 바람직하다. 따라서 전문가들은 가격이 높을 때는 낮아진 이자율을 통해 월 상환금을 줄이고, 가격이 떨어졌을 때는 집값이 평균보다 낮아진 매물을 구입해 월 상환금을 줄이는 것이 효과적이라고 지적하고 있다.

박종원 기자

〈nypjwn@joongangusa.com〉

 


미국 합법이주 E-2 비자



부동산 투자와 사업체 경영 두마리 토끼 잡으면서 미국 합법 거주한다

빠른 시일내 합법적 미국 이주 가능 E-2 비자 관심고조

사업체 부동산 투자 때는 리스계약· 임대료· 매상확인등 필수



최근들어 미국 부동산 투자해 사업체를 경영하면서 합법적으로 미국에 입국해 거주가 가능한 E-2 비자에 대한 관심이 높아지고 있다. E-2 비자는 본국에서 자기의 돈을 가져와 사업체 부동산을 매입해 비즈니스를 하면서 미국서 무기한 체류를 보장받을 수 있는 비이민 비자다. 영주권은 취업을 하든 또는 사업을 하든 상관이 없으나 E-2 비자는 반드시 사업을 해야 한다는 특징이 있다. 하지만 그 사업을 지속하는 한 체류 신분이 보장된다. E-2 비자를 받고 투자하는 방법과 가족들의 신분, 교육, 성공적인 투자 방법 등에 대해 알아봤다. E-2 비자 붐이 일기 시작한 것은 3~4년 전쯤부터다. 본국의 IMF가 터진 직후에는 무작정 미국 이민을 시도하는 한국인들이 많았으나 경제적 위기가 어느 정도 진정되고부터는 합법적인 방법인 E-2 비자에 대한 관심이 많아졌다. 특히 요즘은 자녀들의 학교 문제나 본국의 어려운 경제 상황으로 인해 이주의 전 단계로 관심을 끌고 있다.

또 아이들과 아내를 외국으로 떠나보내고 모든 경비를 다 벌어 지원해야 하는 기러기 아빠들이 경제적인 부담을 덜고 가족과 합류하기 위해 E-2 비자를 찾는 경우도 있다. 하지만 E-2 비자를 얻는다고 모든 것이 해결되지는 않는다. 신청자 중에는 비자만을 원하는 경우도 있으나 상당수는 사업체에 투자한 뒤 이를 경영해서 기본적인 생활비를 벌어야 하기 때문이다. 그러나 자칫하면 생활비는 커녕 본국에서 가져온 돈을 고스란히 날리는 경우도 있다.

객지인 미국에서 사업을 해야만 하기 때문에 곳곳에 위험성이 있다는 것을 감안해 시작해야 한다.

◇E-2 비자의 장점과 단점=E-2 비자의 가장 큰 장점은 빠른 시일 내에 합법적인 미국 이주가 가능하다는 것이다. 수속에 걸리는 시간은 대개 3~4개월 정도다. 영주권을 신청하는 데 걸리는 시간이 아무리 짧게 잡아도 3년 걸린다고 할 때 초스피드로 ‘준영주권’이 발급받는 셈이다. 또한 E-2 비자는 전 가족이 받을 수 있고 자녀들은 공립 학교 교육 혜택을 받을 수 있다.

단점은 E-2 비자를 갖고 있는 기간에는 영주권 수속을 할 수 없다는 것이다. 영주권 수속을 하려면 E-2 비자를 반납해야 한다. 그리고 자녀가 21세가 되면 비자를 학생 비자나 다른 비자로 바꿔야 한다. 큰 단점이라고는 할 수 없으나 이 과정에서 준비 서류가 대단히 많고 복잡할 뿐 아니라 변호사비 등 경제적 부담도 적지 않다. 한편 E-2비자를 신청할 때 가장 중요한 사항은 신청자격과 체류신분, 가족의 지위, 신청방법 등이다.

◇신청 자격=미국 이민국적법 제101(a)(151)E 규정에 의하여 미국과 무역 및 운항 조약이 체결되어 있는 국가의 국민은 E-2 비자를 통한 비이민 자격을 부여받을 수 있다.

대한민국과 미합중국간에는 그러한 조약이 체결되어 있으므로 미국에 실질적인 양의 자본을 투자하였거나 또는 적극적으로 투자 중에 있는 기업의 업무를 개발 또는 지도하기 위해 미국에 입국하는 사람은 투자자로 분류돼 E-2 비자를 발급받을 수 있다.

◇투자자·투자회사의 자격=미국에 투자하는 회사는 일정한 자격조건을 갖춰야 하는데 첫째 E-2 비자를 얻으려는 대한민국 국민(또는 회사)에 의해 전부 또는 최소 50% 이상 소유돼야 하고, 둘째 실재 운영되고 있는 상업적인 기업에 ‘실질적인’ 투자를 하였거나 투자 중에 있어야 하고, 둘째 미국에서의 투자 업무를 개발 또는 지도할 책임있는 지위에 있어야 한다. 실제적으로 투자를 하고 사업을 경영하고 책임질 능력을 갖춰야 한다는 말이다.

여기서 ‘실질적인’이란 말은 업무의 종류에 따라 상대적인 의미를 가지는 것으로 절대적인 용어는 아니다. 그러나 생계 유지를 위한 유일한 목적으로 한계 상태의 기업에 투자한 소규모 자본과 대비되는 말이다. 다시말해 투자자 혼자만의 생계를 해결할 정도의 소규모가 아니라 미국경제와 미국인들에게 고용의 기회를 제공할 정도의 투자가 돼야 한다는 것을 의미한다.

미국 정부가 E-2 비자를 발행하는 이유가 투자자 혼자만 들어와 경제활동을 해서 사는 것이 아니라 그 투자를 통해 국가경제를 발전시키려는 목적을 갖고 있기 때문이다.

◇가족의 지위=주재원의 배우자와 21세 미만의 자녀들에게는 국적에 관계없이 파생적 지위가 부여된다. 다시말해 부모들이 E-2 비자를 받아 미국에 합법적으로 거주할 자격을 얻게되면 자녀들도 마찬가지로 합법적 체류자격을 얻게 된다는 것이다.

◇신청 장소=서울 주재 미국 대사관에서 E-2 비자 신청서를 얻어 공신력있는 우편배달회사를 통해 대사관에 보내거나 또는 이민 전문 변호사를 고용해 수속을 밟게 할 수 있다. 그러나 일단 변호사나 이민 전문가의 조언을 통해 전반적인 지식을 얻는 것이 필수적이다.

미국 대사관에서는 신청서를 접수하게 되면 서류를 검토한 뒤 면접일자 지정해 통고해 준다. 한편 비자 심사 절차는 서류접수 후 통고형식이다. 관계자들은 E-2 비자를 얻기 위해서는 인터뷰 심사가 중요하다고 말한다.

◇가족의 취업과 취학·체류기간=배우자로 동반자 비자를 받은 사람은 미국 내에서 취업허가(Employment Authorization)을 받을 수 있다. 또한 동반자 비자 소지자에게는 공립학교 재학에 따른 규제 사항이 해당되지 않으므로 공립학교에 취학할 수 있다. 동반 비자로 미국의 공립학교나 사립학교에 취학 중인 경우, 주신청자의 체류기간 종료와 동시에 동반 자녀는 주신청자와 함께 미국을 떠나야 한다.

계속 체류를 원할 때는 미국 내에서 체류 자격을 유학 비자(F-1)로 변경해야 한다. 최초의 체류 기간은 2년이나 기간의 제한은 없고 사업을 유지하는 동안 연기하면서 계속 체류할 수 있다.

◇미국 입국 절차(U.S. PORT OF ENTRY)〓E-2 비자를 받았다고 해도 이것이 결코 미국 입국을 100% 보증하는 것이 아니다. 연방 이민국은 입국심사를 해서 입국을 거부할 권한이 있고, 미국 체류 기간도 이민국 직원에 의하여 결정된다. 서울에 나가있는 국무부 소속 해외 대사관에서 “이 사람은 미국경제를 위해 필요한 투자자이기 때문에 E-2 비자를 내준다”는 것이고 이민국은 모든 정보를 바탕으로 심사를 해서 미국 입국 여부와 기간을 결정한다. 입국시 이민국 직원은 I-94 양식에 체류 기간을 정해 주며 이 기간을 초과하여 체류 할 때에는 I-539서식으로 이민국에 체류 연장을 신청하도록 한다.

◇부동산 투자를 통한 비자발급〓E-2 비자를 얻기 위해서는 어느 분야에 투자해야 한다고 하는 규정은 없다. 그러나 전문가들은 일반적으로 E-2 비자를 얻기 위해서는 20~30만달러 정도를 투자하는 것이 바람직하다고 말한다. 이같은 E-2 비자를 얻기 위해서는 부동산에 투자를 하거나 사업체 부동산을 매입해 독자적으로 사업을 경영하는 등의 방법이 있다. 부동산 분야에 투자하는 방법 중에는 다음과 같은 방법이 있다.

뉴욕의 경우 대표적인 것이 한인 부동산 투자기업의 도움을 받아 부동산을 구입하는 것이다. 최근 가장 활발하게 활동하고 있는 LG 프라퍼티그룹이 대표적이다. LG 프라퍼티그룹은 플로리다 JW 리얼티사(대표 박세훈)와 카라허 앤 카루소 법률회사(파트너 벤자민 김)가 공동투자한 회사로 모기지 대출, 세법과 관련해서는 우리 아메리카 은행, 신석호 공인회계사 등이 함께 참여하고 있다.

투자는 주로 5~6만달러 정도의 콘도를 집중적으로 매입해 수리한 후(소유권은 투자자 앞으로 등기) 판매하는 것이다. 플로리다주에서 활동하는 JW 리얼티가 파산, 이혼, 세금체납으로 인한 담보물 등 급히 매매를 원하는 매물을 매입하도록 한 뒤 이를 최대 5천달러까지 들여 수리한 뒤 이를 곧바로 5천~1달러의 이익을 남기고 파는 것이다. 30만달러 정도를 투자하게 되면 E-2 비자(사업투자비자)를 받을 수 있게 되고 1년간 벌어들인 수입 중 3만달러는 투자자가 그리고 3만달러를 넘는 이익은 투자자와 LG 프라퍼티그룹이 절반씩 나눈다. 또한 10만달러를 현지에서 투자하고 또 한국에 부동산 담보가 있으면



우리 아메리카 은행이 20만달러까지 모기지를 제공한다. 부동산 투자도 하고 전가족이 미국에 입국해 합법적으로 체류할 수도 있다. 부동산 개발 및 투자회사에 투자를 함으로써 E-2 비자 투자자 자격을 얻고 수익도 올릴 수 있는 방법이다.

한편 전문가들은 E-2 비자를 얻기 위해 부동산에 투자를 할 경우 충분한 시간과 정보를 갖고 매물을 선택해야 하고, 또한 부동산의 소유권 문제 등도 확실하게 따져야 하고, 신뢰성있는 변호사와 부동산 전문인을 선임해야 한다고 조언하고 있다. 또한 다음과 같은 사항을 반드시 염두에 둬야 한다. 구체적으로 살펴야 할 사항은 다음과 같다.

▶소유권을 정확하게 이전 받는다. 본국인의 경우 현장 접근이 어렵기 때문에 반드시 변호사를 통해 타이틀 이전을 해야한다. 특히 매물이 담보로 설정돼 있지 않는지, 전기세와 수도료 등 공공요금으로 인해 소유권이 위협받고 있지 않는지 등을 확인해야 한다.

▶매물을 확인해야 한다. 사진과 비디오 등만 보고서는 매물의 형태나 느낌을 알 수 있지만 인근 커뮤니티의 환경과 학군, 의료 기관과의 거리, 쇼핑 및 레저 환경, 도로 상황 등을 파악하는데는 한계가 있다. 매물 자체 뿐 아니라 주위 환경이 중요하기 때문에 이를 상세히 살펴야 한다.

▶매물에 대한 시가분석을 한다. 매물이 적당한 가격인지를 알아야 한다. 시가분석은 주위에 있는 비슷한 매물들과 비교하는 방법이 가장 좋고, 한인 부동산 에이전트에 문의하는 것도 좋다. 근처에 있는 비슷한 매물의 80% 정도 가격에 매입하면 성공할 확률이 높다.

◇사업체 부동산 매입〓E-2 비자를 얻기 위해서는 부동산에 직접 투자하는 방법도 있고 회사를 만들거나 사업체를 사들여 비즈니스를 하는 방법도 있다. 그러나 비즈니스를 할 때 새로 건물이나 사무실을 구입하거나, 기존 비즈스를 인수하는 경우가 대부분이다. 사업체를 만들거나 구입하는 방법으로 E-2 비자를 얻는 방법은 다음과 같다.

◇법인 설립이 유리〓개인이 아닌 법인 자격으로 신청하면 세금 ID가 빨리 나온다(약 6주 정도). 또 본국으로부터의 송금이 용이하다. 한번에 돈을 보낼 수 있다는 뜻이다. 또 운영하던 비즈니스를 팔고 다른 사업체를 시작할 때 개인은 처음부터 다시 신청해야 하지만 법인의 경우에는 연속성을 지닐 수 있다. 법인 설립비는 1천5백달러 정도가 든다.

당사자는 법인의 지분 가운데 50% 이상이 있어야 실질적인 투자자임을 증명할 수 있다. 업종에는 제한이 없으나 투기 업종은 제외된다. 최소 투자액은 없으나 대체로 12만~13만달러는 돼야 안전하다. 투자 액수가 많으면 많을수록 비자는 쉽게 나온다. E-2 비자의 목적 가운데 하나가 고용 창출이기 때문에 반드시 현지 종업원을 2명 정도 고용해야 하는 것이 기본이다.

◇사업체 부동산 구입 임대시 주의점〓일반적인 비즈니스 딜을 할 때와 마찬가지로 챙겨야 할 점이 한 두가지가 아니다. 리스 계약과 임대료, 매상 및 라이선스 확인 등이 필수 사항이다. 특히 리스 계약을 할 때 곤혹을 치르는 경우가 많다. 한국에서 처음 왔기 때문에 대부분 크레딧이 낮거나 아예 없어 랜드로드가 리스 주기를 꺼리기 때문이다. 이런 경우에는 친척이나 비즈니스 파트너가 리스 보증인이 되거나 또는 6~12개월치 임대료를 선납하는 경우도 있다.

한편 LA와 같은 경우 E-2 비자를 내려는 본국인들이 한인 타운으로 많이 몰리고 있다. 한인끼리 리스 계약을 하다 보면 아무래도 협상의 여지가 있기 때문이다. 하지만 타운 매물에는 거품이 많고 임대료도 비싸다는 점이 단점이다. 또 한인 타운의 비즈니스는 단기간 내에 바뀌는 경향이 강하기 때문에 시류에 느린 본국인 입장에서 대처가 늦어 실패하기 쉽다.

한편 최근 E-2 비자를 갖고 들어온 본국인들의 경우 식당 비즈니스를 찾는 경우가 많은데 주방을 꿰차지 않으면 실패할 확률이 높다는 것을 염두에 둬야 한다. 한인들끼리의 장사니까 잘 통하겠지 하는 안일한 생각은 금물이다.

◇피해야 할 사업〓E-2 비자를 신청하는 사람은 대개 영어 구사에 서투르다. 영어에 자신이 없으면 업종 선택에 신중을 기해야 한다. 그리고 영어보다 더 중요한 점은 자신의 적성에 맞아야 한다. 본국에서 대접 받는 것에 익숙해진 사람이 남을 대접하는 사업을 하게 되면 실패할 확률이 높다.

또 개인에 따라 차이는 있지만 거래 계좌가 많은 비즈니스는 피하는 것이 좋다. 일례를 들어 얼마전 웨스트 LA에 있는 꽃집을 한인이 인수했다. 이 가게는 유난히 거래 구좌가 많은 곳이다. 한 영화사에는 매달 2차례씩 데코레이션을 해주어야 했다. 꽃 이름도 귀에 안들어오는 주인에게 출장 서비스가 제대로 될 리 만무였고 결국 비즈니스가 오래 가지 못하고 실패했다. 또 기술 습득이 힘든 업종은 피해야 한다.

한 예로 폐차장 같은 업종은 이민 역사가 짧은 한인들이 하기에는 버겁다. 한국에서 관련 업종에 종사했다면 몰라도 노하우를많이 필요로 하는 업종이다. 특히 이 사업은 자신의 물건만을 팔아서는 이윤을 많이 남기지 못한다. 남의 물건도 온 라인을 통해 타 지역으로 유통시키는 순발력이 필요하다.

식당도 만만한 것은 아니다. 미국인들에게 풀서비스를 해야 하는 대형 패밀리 식당을 운영하려면 여러가지를 심각하게 고려해야 한다. 10여명이 넘는 웨이트레스에 요리사를 여러명 고용해야 하기 때문에 종업원 관리가 여간 힘든 것이 아니다. 이외에도 리스 기간이 짧거나 재고가 많은 품목을 취급하는 업종은 신중을 기해야 한다. 금, 다이아몬드 등 보석을 취급하는 업종도 제품 확보, 판로 개척 등에 난관이 많다.

◇성공 케이스〓2년 전 40대 중반의 K씨는 히스패닉 동네에 있는 10만 매상의 마켓을 35만달러에 구입했다. K씨는 이 마켓의 매상을 17만달러로 올려 50만달러에 팔고 새 사업체를 찾고 있다. K씨가 본국에서 마켓 경험이 있었던 것은 아니다. 하지만 그는 근면성실했다. 영어보다는 스패니시를 먼저 배웠을 정도로 주민과 잘 어울렸다. 꼼꼼한 시장 조사는 물론이었다.

거기에 경험 많은 한인 매니저를 고용한 것이 주효했다. K씨가 봉급을 많이 주기는 했지만 매니저는 마켓을 자신의 가게 이상으로 운영했다. K씨는 사람을 잘 만나 2년이라는 짧은 시간 내에 15만달러를 벌었고 거기에 더 자신감이라는 무형의 자산을 추가했다. 비즈니스를 처음 시작하면 아무래도 종업원 위주의 경영을 해야 한다. 하지만 다음은 주인의 몫이다. 업무 파악을 빨리 해야 한다. K씨의 경우에는 초반에 매니저가 자리를 잡아주었기 때문에 가능했다.

◇실패 케이스〓P씨가 20만달러를 투자한 샌드위치 가게는 꽤 괜찮은 가게였다. 영업 시간이 짧았고 마진도 좋았다. 한데 P씨는 위의 K씨와는 달리 성격이 원만하지 못했다. 라틴계 종업원들을 함부로 대했다. 영어가 안되니까 한국말로 해댄 것은 아예 애교에 속했다. ‘내가 봉급 주는 사장이니까 까불지 말라’는 한국식 사고 방식으로 종업원들을 무시하기까지 했다.

주인의 행태에 반발한 종업원들이 한꺼번에 그만두자 P씨는 새 주방장을 고용했다. 그런데 매상이 떨어지기 시작했다. 샌드위치 가게는 같은 시간에, 같은 손님이, 같은 메뉴를 찾는 곳이다. 그런데 모든 것은 같았는데 손님에게 서브되는 음식의 맛은 달라졌다. 당연히 단골들은 하나 둘씩 떨어져나갔다. 결국 P씨는 산 가격의 절반에도 안되는 헐값에 가게를 넘기고 말았다.

문화적 차이를 이해 못해 실패한 대표적인 경우다. 미국은 여러 인종이 모여 사는 곳이다. 한국식 고 방식이 통하는 곳이 아니다. 그리고 관련 비즈니스의 특성을 소홀히하면 실패하기 쉽다. 간단한 패스트 푸드점이라도 식당 비즈니스를 쉽게 생각하면 큰코 다친다.

◇전문가 제언〓전문가들은 E-2 비자 투자자들의 가장 큰 단점은 미국 사회를 잘 모르는 것이라고 말한다. 또한 처음 E-2 비자를 신청하려는 본국인들의 경우 막연한 이상만 갖고 미국 이주를 시도하기 때문에 가장 먼저 리스나 라이선스 등 투자에 기본이 되는 법적인 문제를 전문가와 상의하는 게 최우선이라고 지적한다.

또한 자신의 미국 이주를 생계를 걸고 하는 것인가 아니면 비자를 얻기 위한 것인가로 분류해야 한다고 말한다. 비자를 얻기 위한 ‘비자형’의 경우 자녀들을 미국서 교육시키면서 한국을 편안하게 왔다갔다하려는 목적이기 때문에 보다 수익은 적지만 안정적인 사업이 필요하다. 이런 사업들은 현재 LA의 경우 12만~15만달러 정도의 투자로 얻을 수 있다.

사업을 해서 가족들이 생활해야 하는 ‘생계형’의 경우에는 최소 한달에 5천달러는 이익을 남겨야 한다. 이 때문에 생계형인 경우에는 최소 투자액이 20만달러 정도는 돼야 괜찮은 사업을 찾고 적정 생활비를 충당할 수 있다.

전문가들이 많이 추천하는 업종은 소규모 일본 식당이다. 손님은 외국인이지만 식당 분위기가 동양적이니까 영어가 많이 필요치 않다는 것이 장점이다. 물론 업소를 개점하기 전에 한국에서 또는 미국에 들어와서 일정 기간 동안 요리를 배워야 한다는 전제조건이 있다. 미국인들이 많은 지역으로 들어가 가게를 오픈했을 경우 대박을 터뜨릴 수도 있다.

그러나 전문가들은 일본 식당 외에도 세탁소, 델리 그로서리, 수산업소 또는 가족과 친지들이 도와줄 수 있는 업종의 경우 근면 성실한 마음가짐을 갖고 사업에 임하면 E-2 비자를 얻은 목적도 이루고, 경제적인 부분도 얻을 수 있다고 말하고 있다.

박종원·강용석 기자

〈nypjwn@joongangusa.com〉

 

 

E2비자, 30만불은 돼야

'영주 가능성' 등 심사 강화



미국 거주 수단으로 한인들에게 각광을 받고 있는 비이민 소액투자(E2) 비자에 대한 자격심사가 크게 강화된 것으로 나타났다.

타운내 이민법 전문 변호사들에 따르면 2~3년전만 해도 10~15만달러선에 이뤄지던 E2 비자 승인 요건이 최근에는 30만달러선으로 껑충 뛰었다는 것이다.

특히 한국에서 E2 비자 수속을 하는 경우 투자 비용이 20만달러선인 경우는 비자 승인이 힘들다는 것이 다.

김유진 변호사는 “얼마 전부터 E2 비자 자격심사가 강화돼 한국에서 수속을 밟는 경우 과거처럼 10만~20만달러 정도의 투자로는 사실상 힘들다”며 “최근에는 23만달러를 주고 사업체를 매입하려는 한인도 대사관에서 까다롭게 심사해 겨우 비자를 받을 수 있었다”고 전했다.

김 변호사는 이어 “이제는 한국에서 수속하려면 투자 금액이 30만달러 이상이어야 안심할 수 있다”며 “미국내에서 수속하는 경우도 투자금액이 점점 높아지고 있는 추세”라고 말했다.

이처럼 E2 비자 심사가 까다로워진 것은 9·11 테러 이후 각종 비자 심사가 대폭 강화된 가운데 E2 비자 신청이 날로 늘고 있기 때문으로 풀이된다.

스티븐 조 변호사는 “이민국이나 미 대사관은 신청자가 정말 투자를 하려는 것인지 미국에 눌러 앉으려고 하는 것인지를 가장 중요하게 생각한다”며 “액수가 많더라도 미국 거주 목적이 크다고 판단되면 거부될 확률이 높다”고 설명했다.

예를 들면, 50만달러를 투자해 사업체를 매입한다 하더라도 이 자금 조달을 위해 전재산을 처분한다면 거주 목적이 크다고 판단, 미 대사관에서 거부한다는 것이다.

조 변호사는 그러나 “미국내 수속은 아직 덜 까다로운 만큼 가급적이면 미국내에서 수속할 것”을 권유했다.

한편, 연방 국무부 통계에 따르면 2003회계연도(2002년 10월∼2003년 9월) 중 E2 비자를 받은 한인은 1천9백61명으로 전년도(1천6백70명)에 비해 17.4%나 증가한 것으로 나타났다.

김현우 기자